Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner des Verwalters; akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer

Leitsatz

1. Vertragspartner des Verwalters ist nunmehr die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (als Verband)
2. Akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur bei klarer und eindeutiger persönlicher Verpflichtung
3. Die vom BGH entwickelten Grundsätze sind auch für die Beurteilung abgeschlossener Rechtsvorgänge aus der Zeit vor der Grundsatzentscheidung des BGH vom 2.6.2005 anwendbar

Normenkette

§ 10 WEG; §§ 387, 675 BGB; § 128 HGB

Kommentar

1. Nach der neuen Grundsatzentscheidung des BGH vom 2.6.2005 zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005, 543 = NJW 2005, 2061) ist die partiell rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner des Verwalters anzusehen. Vertragliche Ansprüche des Verwalters aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag können sich damit nur gegen den Verband der Wohnungseigentümer als seinen alleinigen Vertragspartner richten. Solche Ansprüche kann der Verwalter deshalb auch nicht gegenüber titulierten Kostenforderungen einzelner Wohnungseigentümer aufrechnen.
2. Neben der Haftung des teilrechtsfähigen Verbands kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur dann in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband auch klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. Für die wirksame Begründung einer solchen Schuldmitübernahme reicht jedoch die Regelung einer gesamtschuldnerischen Haftung in einem Verwaltervertrag nicht aus, wenn dieser Verwaltervertrag lediglich auf der Grundlage der mehrheitlich beschlossenen Verwalterbestellung von einzelnen Wohnungseigentümern unterzeichnet ist. Ein solcher Verwaltervertrag ist dann nicht von sämtlichen Wohnungseigentümern unterschrieben. Mehrheitsbeschlüsse können lediglich die Vertretung der Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband wirksam regeln, nicht jedoch eine Vertretungsmacht für die Begründung einer daneben tretenden persönlichen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer begründen.
3. Die vom BGH neu entwickelten Grundsätze sind auch für die Beurteilung abgeschlossener Rechtsvorgänge aus der Zeit vor der Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 anwendbar. Es wurde nicht die Rechtslage geändert, sondern allein eine bestimmte Auslegung und Anwendung bestehender gesetzlicher Vorschriften vorgenommen, die folglich auch für in der Vergangenheit abgeschlossene Vorgänge Platz greifen muss.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2006, 15 W 109/05OLG Hamm v. 3.1.2006, 15 W 109/05, NZM 16/2006, 632 = ZMR 8/2006, 633