Wohnung: Anspruch auf Betretung? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Es geht im Fall um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, dass ihre Organe und/oder Werkunternehmer/Handwerker/Sachverständige eine Wohnung betreten dürfen, also Räume, die im Sondereigentum stehen.

Verpflichtung zur Duldung des Betretens des Sondereigentums

Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Welche Voraussetzungen für diesen Anspruch erfüllt sein müssen, bestimmt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht. Nahe liegt, dass die Duldungspflicht nur besteht, wenn dies im konkreten Fall erforderlich ist. Ein allgemeines Betretungsrecht räumt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG also nicht ein. Anlass dieser Duldungsverpflichtung ist in der Regel eine Vereinbarung oder ein Beschluss der Wohnungseigentümer, zu deren Umsetzung eine Betretung des Sondereigentums notwendig wird. Inhaltlich wird es sich hierbei meist um die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handeln. Solche Maßnahmen sind einem Wohnungseigentümer entsprechend § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig von der Verwaltung formfrei anzukündigen. Was "rechtzeitig" ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Abzuwägen sind u. a. die zu erwartenden Beeinträchtigungen des Sondereigentums und seiner Nutzer sowie die Dringlichkeit der Maßnahme. In der Regel sind 2 Wochen ausreichend, aber auch notwendig. Die Ankündigungspflicht entfällt, wenn mit der Erhaltungsmaßnahme nur eine unerhebliche Einwirkung verbunden oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist. Beispiele sind dringende Reparaturen nach einem Rohrbruch, des zerstörten Dachs nach einem Unwetter oder Schäden nach einem Brand. Auch hier ist jeweils nach den Umständen zu werten. Stets ist eine Abwägung der jeweils betroffenen Interessen erforderlich. Grundsätzlich ist nach § 242 BGB auch in solchen Ausnahmefällen so früh wie möglich eine wenigstens rudimentäre Mitteilung darüber erforderlich, was/wann/von wem geschehen wird. Anzukündigen sind u. a. Art, Umfang und Erforderlichkeit der Erhaltungsmaßnahme sowie deren voraussichtlicher Beginn und die Dauer der Arbeiten, mithin ihr Ende.