Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen.
Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage derer dann auch nur die Wohnungseigentümer des jeweiligen Hauses die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen, muss der Verwalter unbedingt beachten, dass insoweit keine Beschlusskompetenz hinsichtlich derjenigen Kosten besteht, die sämtliche Eigentümer bzw. alle Häuser der Anlage betreffen.
Haben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jedenfalls jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne, steht den Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.[1]
Da Wirtschaftspläne notwendigerweise auch derartige Kosten enthalten, müssen auch im Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümer über sie beschließen.[2]
Zunächst einmal wird der Verwalter bei den Kostenpositionen nach solchen differenzieren müssen, die tatsächlich nur einem Haus bzw. einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind, und solchen, die zwingend für die Gesamtanlage anfallen. Bei Letzteren wird es sich jedenfalls um die Kostenposition "Winterdienst" handeln, da insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht sämtlichen Wohnungseigentümern in der Gemeinschaft obliegt.[3]
Des Weiteren handelt es sich um die Versicherungsbeiträge, da sich Versicherungen stets auf die gesamte Wohnanlage beziehen.
Auch die Verwaltergebühren sind betroffen, da es in einer Eigentümergemeinschaft – auch wenn Untergemeinschaften gebildet sind – nur einen Verwalter geben kann. In aller Regel werden auch die Hausmeistergebühren betroffen sein, da der Hausmeister in aller Regel nicht getrennt für die einzelnen Häuser beauftragt wird.
Konkret hat der Verwalter einen Gesamtwirtschaftsplan für die Kosten der Gesamtgemeinschaft nebst entsprechenden Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Hierüber hat er einen Beschluss der Gesamtgemeinschaft herbeizuführen. Daneben hat er einen Gesamtwirtschaftsplan für die einzelnen Untergemeinschaften wiederum nebst Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Insoweit hat er einen Beschluss der Eigentümer der Untergemeinschaft herbeizuführen.
Zwecks Arbeitserleichterung und Fehlervermeidung wird diesseits empfohlen, für die Gesamtgemeinschaft und jeweilige Untergemeinschaften einen kombinierten Wirtschaftsplan zu erstellen.[4] Die Beschlussfassung erfolgt auf einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft. Hinsichtlich der die Gesamtgemeinschaft betreffenden Kosten ist eine Beschlussfassung sämtlicher Wohnungseigentümer herbeizuführen. Hinsichtlich der abgrenzbaren und nur die einzelnen Untergemeinschaften betreffenden Ausgaben und Kosten wird eine Beschlussfassung eben nur dieser Wohnungseigentümer herbeigeführt.
Kombinierter Wirtschaftsplan
Ausgangslage: Die Gemeinschaftsordnung der aus 3 Häusern bestehenden Mehrhausanlage sieht eine strikte Kostentrennung der einzelnen Häuser vor mit der Befugnis der Eigentümer eines jeden Hauses, für ihr Haus Wirtschaftspläne erstellen zu können. Haus A repräsentiert 250/1.000 Miteigentumsanteile, Haus B repräsentiert 350/1.000 Miteigentumsanteile, Haus C repräsentiert 400/1.000 Miteigentumsanteile. Der Wirtschaftsplan für Wohnungseigentümer W in Haus B, der über einen Miteigentumsanteil von 35/1.000 verfügt, könnte (auszugsweise) wie folgt aussehen:
Wirtschaftsplan 2024
I Einnahmen / Ausgaben
1 Einnahmen
(...)
2 Ausgaben
| Ausgabenart | Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart | Verteiler- schlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| (...) | |||||
| 1. Ausgaben der Gesamtgemeinschaft | 38.310,00 | 3.831,00 | |||
| Haftpflichtversicherung | 1.900,00 | MEA | 35/1.000 | 66,50 | |
| Gebäudeversicherung | 4.400,00 | MEA | 35/1.000 | 154,00 | |
| Hausmeister | 4.000,00 | MEA | 35/1.000 | 140,00 | |
| Verwaltergebühren | 10.000,00 | MEA | 35/1.000 | 350,00 | |
| Zwischensumme Ausgaben der Gesamtgemeinschaft | 20.300,00 | 710,50 | |||
| 2. Ausgaben der Untergemeinschaften | |||||
| Kleinreparaturen Haus A | 500,00 | MEA | 0/250 | 0,00 | |
| Kleinreparaturen Haus B | 550,00 | MEA | 35/350 | 55,00 | |
| Kleinreparaturen Haus C | 600,00 | MEA | 0/400 | 0,00 | |
| (...) | |||||
Beschlussmuster: Festsetzung der Hausgeldvorschüsse in Mehrhausanlage
TOP XX: Genehmigung des Wirtschaftsplans 2024
Beschluss der Gesamtgemeinschaft:
Die Eigentümer genehmigen die sich auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans 2024 insgesamt ergebenden Hausgeldvorschüsse sowie die sich auf Grundlage der Einzelwirtschaftspläne 2024 mit Druckdatum ______ hinsichtlich der Positionen Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Verwaltervergütung ergebenden Hausgeldvorschüsse.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Vers...
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