Widersprüchliche Zweckbestimmung eines Teileigentums in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Regelung in Gemeinschaftsordnung geht grundsätzlich vor!

Normenkette

§ 15 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

1. Ist in der Teilungserklärung (Aufteilungsliste gemäß Anlage) ein Teileigentum als "Laden mit Lager"bezeichnet, in der Gemeinschaftsordnung andererseits Nutzung dieser Einheit "als Gewerbe" vereinbart, geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung bei einem solchen Widerspruch vor. In einem solchen Fall hat die nähere Beschreibung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Laden in der Regel nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung (vgl. auch schon BayObLGZ 88, 238/242; OLG Hamm, WE 90, 95).

Vorliegend ist in Bestätigung der Meinung des LG die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen, dass sie eine Gebrauchsregelung enthält, die eine gewerbliche Nutzung der Teileigentumsräumlichkeit allgemein gestattet, also auch ein nicht an die allgemeinen Ladenschlusszeiten gebundenes Gewerbe in einem Laden (BayObLG, WM 93, 697/699).

2. Im vorliegenden Fall war jedoch auch ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass ein Widerruf der erteilten Nutzungsgenehmigung (als Gewerbe) nur möglich sei, wenn die gewerbliche Nutzung eine erhebliche Störung der übrigen Hausbewohner durch die Kundschaft oder Klienten mit sich bringe oder die Störung durch den Umfang des Gewerbes eine nicht unerhebliche sei. Hier war das streitige Teileigentum als Feinkostgeschäft mit Konzession zum Ausschank und Verzehr verpachtet, verfügte über 40 Sitzplätze und war bis 1 Uhr nachts geöffnet (bauaufsichtlich genehmigt).

Nicht berücksichtigt hat im vorliegenden Fall das LG, dass auch einem einzelnen Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung der Nutzung dieser Einheit als Speisegaststätte zustehen könnten ( § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB), wenn die Voraussetzungen eines Widerrufs der Genehmigung nach Gemeinschaftsordnung vorlägen. Möglichen und behaupteten Störungen, die erfahrungsgemäß mit einem gastronomischen Betrieb verbunden sind, muss das LG deshalb nochmals nachgehen und prüfen, ob ggf. eine hinsichtlich der Öffnungszeiten und/oder des Betriebsumfanges beschränkte Nutzung als Gaststätte zulässig sein könne. Aus diesem Grund wurde die Sache an das LG zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

3. Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren DM 20.000.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.10.1997, 2Z BR 88/97= ZMR 3/1998, 184)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.10.1997, Az.: 3 WX 154/97= ZMR 3/1998, 186.