Werkwohnungen / 6 Werkdienstwohnung

Kein gesonderter Mietvertrag

Im Unterschied zu Werkmietwohnungen besteht bei Werkdienstwohnungen neben dem Arbeitsvertrag kein gesonderter Mietvertrag.

Hinweis

Wohnung als Teil der Vergütung

In aller Regel ist die Wohnraumüberlassung ein Teil der Vergütung für die Arbeitsleistung. Es handelt sich um einen gemischten Vertrag, auf den je nach Sachlage die arbeitsrechtlichen oder die mietrechtlichen Vorschriften Anwendung finden^[1]

Das BAG hat entschieden, dass auch bei Vorliegen einer gesonderten Vertragsvereinbarung ein selbstständiges Mietverhältnis durch die Überlassung einer Werkdienstwohnung als Bestandteil arbeitsvertraglicher Vereinbarung ausgeschlossen ist.

Mieterhöhung

Die Bestimmungen über Mieterhöhungen^[2] finden keine entsprechende Anwendung. Dem Arbeitgeber vorbehaltene einseitige Vertragsänderungen unterliegen mindestens einer Überprüfung der Einhaltung der Grundsätze billigen Ermessens. Das Nutzungsentgelt wird daher nicht nach den Bestimmungen des BGB neu festgesetzt. Im Anschluss an die Beendigung des Arbeitsverhältnisses sind die Interessen des Arbeitnehmers als Wohnungsnehmer weiter gewahrt, von wo ab die Bestimmungen des BGB anwendbar sind. Für die Dauer des Arbeitsverhältnisses kann die Wohnung nicht gekündigt werden.^[3]

Ende des Arbeitsverhältnisses

Endet das Arbeitsverhältnis, gelten hinsichtlich des an sich weiterlaufenden Mietverhältnisses die Vorschriften über Mietverhältnisse, also z. B. auch über funktionsgebundene Werkmietwohnungen, entsprechend, sofern der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.^[4] Gilt Wohnraummietrecht nicht, etwa weil der Vermieter die Werkdienstwohnung möbliert und an eine Einzelperson überlassen hat, ist die Wohnraumüberlassung vom Bestehen des Arbeitsverhältnisses abhängig. Mit seiner Beendigung verliert er das Recht zur Wohnungsnutzung.

Hinweis

Zuständigkeit der Arbeitsgerichte

Während der Dauer des Arbeitsverhältnisses sind die Arbeitsgerichte auch für Klagen, die die Wohnungsnutzung betreffen, zuständig.^[5] Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses besteht die ausschließliche Zuständigkeit des örtlichen Amtsgerichts.^[6]

[1] Sternel, IV Rn. 268; a. A. BAG, Urteil v. 15.12.1992, 1 AZR 308/92, WuM 1993 S. 353.

[2] §§ 557 ff. BGB.

[3] LG Frankfurt/M., ZMR 1967 S. 201.

[4] § 576b Abs. 1 BGB.

[5] BAG, Beschluss v. 2.11.1999, 5 AZB 18/99, ZMR 2000 S. 361.

[6] Blank, in Schmidt-Futterer, vor § 576 Rn. 12 m. w. N..