WEMoG: Verwaltungsbeirat – Anzahl der Mitglieder, Überwa ... / 4 Aufgabenbereich

4.1 Grundsätze

Gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergibt sich bezüglich der Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats zunächst insoweit eine geringfügige Modifizierung, als der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. nur noch den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen soll, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. gefasst werden. Derzeit soll der Verwaltungsbeirat auch "Rechnungslegungen und Kostenanschläge" vor der Beschlussfassung prüfen.

Der Reformgesetzgeber sieht für letztere Prüfungen kein Bedürfnis mehr. Soweit Rechnungen und Kostenanschläge als Grundlage für die Erstellung des Wirtschaftsplans oder die Jahresabrechnung dienen, sind sie ohnehin Gegenstand der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat. Eine darüber hinausgehende Prüfung dieser Zahlenwerke ist einerseits nicht von praktischer Relevanz und könnte andererseits auch zu einer Überlastung des Verwaltungsbeirats führen mit der Konsequenz, interessierte Wohnungseigentümer von einer Mitgliedschaft im Beirat abzuschrecken. Die Informationsrechte des Verwaltungsbeirats werden hierdurch auch nicht eingeschränkt. Jedes Beiratsmitglied hat – wie jeder Wohnungseigentümer auch – gemäß § 18 Abs. 4 WEG n. F. einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.

Von ganz erheblicher Bedeutung im Sinne einer Stärkung der Funktion des Verwaltungsbeirats sind die gesetzlichen Neuregelungen in § 9b Abs. 2 WEG n. F. und hier insbesondere in § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. Jedenfalls hat der Verwaltungsbeirat nicht mehr nur die Aufgabe,

• anstelle des Verwalters eine Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG n. F.),
• den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.) und
• die Niederschrift über die Versammlungen zu unterzeichnen (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG),

sondern ist künftig auch dazu berufen ist, gemäß § 9b Abs. 2 WEG n. F. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu vertreten, insbesondere wenn es darum geht, Ansprüche gegen diesen durchzusetzen. Des Weiteren obliegt ihm nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. die Überwachung des Verwalters.

4.2 Vertretung gegenüber dem Verwalter

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG n. F. fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 Aktiengesetz (AktG) vertritt jedenfalls der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern auch frei, einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu bestellen, zunächst ist dies aber ureigenste Aufgabe des Beiratsvorsitzenden.^[1]

[1] Siehe vertiefend Vertretung (der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) gegenüber dem Verwalter.

4.3 Überwachung des Verwalters

Überblick

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die Ergänzung des Gesetzeswortlauts um die "Überwachung" des Verwalters wurde auf Empfehlung des Rechtsausschusses in das Gesetz aufgenommen.^[1] Nach Auffassung des Gesetzgebers wird damit der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen. Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, wird sich die Überwachung des Verwalters überwiegend auf Auskunftsansprüche des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter beschränken.

Die Bestimmung ist aus diesseitiger Sicht unglücklich formuliert, da sie dazu führen kann, dass übereifrige Verwaltungsbeiräte ihre Kompetenzen überschreiten und sich Rechte gegenüber dem Verwalter anmaßen, die sie nicht haben. Sie ist aber auch insoweit unglücklich formuliert, als sie geeignet ist, das Haftungspotenzial des Verwaltungsbeirats auszuweiten. Zumindest ist nicht auszuschließen, dass sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Fall von Pflichtverletzungen des Verwalters Vorwürfen ausgesetzt sehen werden, sie hätten den Verwalter nicht ausreichend überwacht. Insoweit kommt nun der in § 29 Abs. 3 WEG n. F. gesetzlich angeordneten Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats praxisrelevante Bedeutung zu, wenn sie unentgeltlich tätig sind.

Details

Dem konturenlosen Begriff des "Überwachens" kann man sich über das Recht der Aktiengesellschaft und dort über den Aufsichtsrat nähern. Gemäß § 111 Abs. 1 AktG hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung, also die Tätigkeit des Vorstands, zu überwachen. In diesem Zusammenhang verleiht ihm § 111 Abs. 2 AktG Einsichts- und Prüfungsbefugnisse, insbesondere kann er auch besondere externe Sachverständige beauftragen. Diese Befugnis kommt dem Verwaltungsbeirat selbstverständlich nicht zu. Auch unter Erweiterung seiner Befugnisse ist der Verwaltungsbeirat nicht zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und kann schon gar keine rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten für diese begründen. Allerdings kann er eine entsprech...