WEMoG: Problemfelder der Vermietung von Wohnungseigentum / 6 Unterlassungsansprüche

6.1 Anspruch gegen den Mieter

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und die aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. resultierende Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht, ist diese nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. auch aktivlegitimiert, was Unterlassungsansprüche wegen einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums betrifft. Ist andererseits das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer konkret wegen der Störungen beeinträchtigt, hat jeder dieser beeinträchtigten Wohnungseigentümer einen aus § 1004 BGB resultierenden individuellen Unterlassungsanspruch. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf das Abgrenzungsbeispiel in Beitrag WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer, Kap. 2.1 Unterlassungspflicht verwiesen.

Schadensersatzansprüche des Mieters

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag zu einer Nutzung der Mietsache berechtigt, die gegen die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheit verstößt und wird der Mieter anschließend erfolgreich auf Unterlassung in Anspruch genommen, können erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den vermietenden Wohnungseigentümer wegen der nur noch eingeschränkten oder gar gänzlich wegfallenden Nutzungsmöglichkeit der Mietsache bestehen. Allerdings sind die Mieter oder Pächter insoweit dem Insolvenzrisiko des vermietenden Wohnungseigentümers ausgesetzt. Auch sie sollten sich also vor Vertragsschluss vergewissern, ob ein Vermieter oder Verpächter auch wohnungseigentumsrechtlich in der Lage ist, den Miet- oder Pachtgegenstand in gewünschter Weise vermieten oder verpachten zu können.

6.2 Anspruch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer

Für vom Mieter ausgehende Störungen kann auch direkt der vermietende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.^[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nachteil erwächst. Ist er dabei nicht unmittelbarer Nutzer, so hat er dennoch darauf hinzuwirken, dass auch der Mieter den störenden Gebrauch unterlässt. Wegen des im Beispielsfall im Beitrag WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer, Kap. 2.1 Unterlassungspflicht bestehenden Unterlassungsanspruchs kann auch der vermietende Wohnungseigentümer direkt auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Im Übrigen gilt Folgendes:

• Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, jegliche – insbesondere auch psychische – Beeinträchtigungen durch einen Mieter seines Sondereigentums, die den räumlich-gegenständlichen Bereich des Sondereigentums der anderen behindern, zu verhindern oder abzustellen.^[2]
• Ein Wohnungseigentümer kann insbesondere durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet werden, eine von seinem Mieter oder Pächter vorgenommene unzulässige bauliche Veränderung zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen.^[3]
• Neben dem Anspruch gegen den Mieter auf Beseitigung von Gegenständen auf gemeinschaftlichen Flächen der Wohnanlage, besteht auch ein Räumungsanspruch gegen den vermietenden Eigentümer hinsichtlich dieser Gegenstände.^[4]

Kein Anspruch auf Unterlassen einer erlaubten Nutzung bei konkreten Störungen

Insbesondere bei der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste oder Medizintouristen, können von einzelnen Gästen erhebliche Störungen des Hausfriedens ausgehen. Wenn nun die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, können die übrigen Eigentümer grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste oder Medizintouristen.^[5]

Kündigungspflicht des Wohnungseigentümers?

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er die Unterlassung des unzulässigen Verhaltens seines Mieters erreicht.^[6] Ein berechtigter Anspruch der Gemeinschaft kann sich vielmehr allein auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflichtung ist gem. § 890 ZPO zu vollstrecken.

Allerdings muss der Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit der Mieter einem berechtigten Unterlassungsanspruch Folge leistet. Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsvertrag ist es danach nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und...