WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer / 2.2 Duldungspflicht

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst".

Alte Rechtslage

Bislang macht § 14 Nr. 4 WEG a. F. das Recht zum Betreten und der Benutzung des Sondereigentums von einer Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums abhängig und es könnte auch keine wirksame Vereinbarung über ein Betretungsrecht des Verwalters getroffen werden – auch nicht in der Gemeinschaftsordnung.^[1]

Zumindest nach derzeitiger Rechtslage wäre auch ein Beschluss, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, den Zutritt zum Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese-, Überprüfungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können, mindestens anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig. Eine solche generelle Zutrittsverpflichtung für das Sondereigentum ohne Erforderlichkeitsprüfung existiert für die Wohnungseigentümer nicht. Bloße Überprüfungsmaßnahmen stellen keinen ausreichenden Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar. Der Wohnungseigentümer ist zwar verpflichtet, unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren, allerdings nur in bestimmten Einzelfällen, in denen dies zur Instandhaltung- und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zudem ist ein generelles Recht des Verwalters, das Sondereigentum zu bloßen Überprüfungszwecken zu betreten, unwirksam. Ein Zutrittsrecht zur Wohnung ist stets im Einzelfall zu prüfen und kann nicht generell festgelegt werden.^[2]

Neue Rechtslage

Weder aus dem Gesetzentwurf noch aus seiner Begründung lässt sich entnehmen, wie weit ein Betretungsrecht in Zukunft durch Beschluss oder Vereinbarung zu regeln sein wird. Nach wie vor muss jedenfalls gelten, dass die Wohnung unverletzlich ist und dieses in Art. 13 GG verfassungsmäßig garantierte Grundrecht nicht durch abstrakte Betretungsregelungen unterlaufen werden kann. Inwieweit hier das WEMoG mit § 14 WEG n. F. eine neue Beurteilung erlaubt, wird im Zweifel die Gerichte beschäftigen.

Nach der Entwurfsbegründung folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. zunächst die Pflicht, Erhaltungs- und andere Baumaßnahmen zu dulden, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Weiter bezieht die Begründung in die Duldungspflicht aber auch alle Einwirkungen mit ein, die einer Vereinbarung oder einem Beschluss entsprechen, also durch deren Ausführung bedingt sind. Wenn sich die Begründung tatsächlich nur auf Beschlüsse und Vereinbarungen beziehen sollte, die Erhaltungs- oder beschlossene Baumaßnahmen betreffen, würde sich keine Erweiterung der Kompetenzen zum Betreten von Sondereigentum ergeben. Die Begründung weist hier beispielhaft auf eine Duldungspflicht von Immissionen wie etwa Baulärm hin, der durch die Ausführung eines Beschlusses über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verursacht wird.

Allerdings kommt dies nicht mit der wünschenswerten Deutlichkeit zum Ausdruck, denn die Begründung stellt dies in ein Alternativverhältnis: "Das Betreten ist genauso wie jede andere Einwirkung nur dann zulässig, wenn dies vereinbart oder beschlossen wurde oder bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist, insbesondere im Zusammenhang mit einer Notmaßnahme."^[3]

Wenn ein Betretungsrecht nicht durch Vereinbarung oder Beschluss geregelt ist, kann also auch künftig das Sondereigentum nur in Notfällen oder zur Durchführung von Erhaltungs- und beschlossenen Baumaßnahmen betreten werden, was dem derzeit geltenden Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG a. F. entspricht. Allerdings bleibt unklar, wie weit die durch das WEMoG verliehene Beschluss- und Vereinbarungskompetenz reichen wird. Nach wie vor dürfte allerdings gelten, dass auch durch Vereinbarung nicht geregelt werden kann, dem Verwalter ein periodisches Betretungsrecht von Sondereigentumseinheiten zu verleihen.

Das WEMoG greift auch die weitere Ausprägung des derzeit noch geltenden § 14 Nr. 4 WEG a. F. durch die Rechtsprechung auf, die in anderen Fällen als der Instandhaltung und Instandsetzung ein Betreten bzw. eine Benutzung von Sondereigentum in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift erlaubt. Da sich der Wortlaut des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. künftig nicht mehr nur auf die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beschränkt, bedarf es seiner analogen Anwendung nicht mehr in folgenden Fällen, in denen selbstverständlich ein Recht besteht, Sondereigentum zu betreten bzw. dieses zu nutzen:

• Maßnahmen zur Umsetzung der erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums^[4], nicht aber zur Ermittlung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger^[5];
• Be...