Bedürfen nach dem WEMoG bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel.
Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-rechtliche Reichweite zu definieren. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln jedenfalls u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den etwa die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.[1]
Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dürfen insbesondere auch nicht gegen das Belastungsverbot verstoßen. Auch ein Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel darf einzelnen Wohnungseigentümern also keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiergegen verstoßende Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel sind ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer schwebend unwirksam.[2] Die endgültige Zustimmungsverweigerung führt zur Beschlussnichtigkeit.
In diesem Zusammenhang ist neben dem Belastungsverbot ein besonderes Augenmerk auch auf die weiteren unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechte zu richten, deren Einschränkung ebenfalls zur schwebenden Beschlussunwirksamkeit führt. Allerdings zieht der BGH[3] das von ihm selbst geschaffene Rechtsinstitut der schwebenden Beschlussunwirksamkeit mittlerweile in Zweifel, da das Wohnungseigentumsgesetz lediglich nur den anfechtbaren und den nichtigen Beschluss kennt. Es ist davon auszugehen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind, da das Zustimmungserfordernis überhaupt kompetenzbegründend sein dürfte. Gesichert ist dies allerdings noch nicht.
Grenzen der Vereinbarungskompetenz beachten
Keiner vertiefenden Diskussion bedarf die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel nichts beschließen können, wofür ihnen bereits die Vereinbarungskompetenz fehlt.[4]
Sachlicher Grund erforderlich?
Der BGH[5] hat für die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG a. F. klargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung einen weiten Ermessensspielraum haben, der erst dann überschritten ist, wenn gegen das Willkürverbot verstoßen wird. Diese Rechtsprechung hat er auf eine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel übertragen.[6] Allgemein räumt der BGH[7] den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten, lediglich durch das Willkürverbot beschränkten, Gestaltungsspielraum bei einer Beschlussfassung aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel ein – und zwar ohne dass es eines sachlichen Grundes bedarf. Hieran wird sich künftig nichts ändern.
Für den Fall, dass die Öffnungsklausel selbst das Vorliegen eines sachlichen Grundes als Rechtmäßigkeitsvoraussetzung postuliert, ist umstritten, ob das Fehlen des sachlichen Grundes lediglich zur Anfechtbarkeit oder zur Beschlussnichtigkeit führt. Richtigerweise wird man wohl im Hinblick auf den unbestimmten Rechtsbegriff des "sachlichen Grundes" nicht von einer Voraussetzung für die Beschlusskompetenz ausgehen können, sondern von einem Rechtmäßigkeitsmaßstab, anhand dessen der Beschlussinhalt zu überprüfen ist.[8] Insoweit sei die außer Kraft tretende gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 4 WEG a. F. in den Blick genommen. Wird hier in materiell-rechtlicher Hinsicht auf die Gebrauchsmöglichkeit im Hinblick auf eine Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer abgestellt, war/ist auch dieses Kriterium nicht etwa kompetenzbegründend, sondern konkretisiert die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.
Formelle Voraussetzungen ordnungsmäßiger Beschlussfassung
Die formellen Voraussetzungen einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung hängen maßgeblich vom Wortlaut der vereinbarten Öffnungsklausel ab. Wesen einer Öffnungsklausel – egal, ob vereinbart oder gesetzlich – ist die Einräumung einer Beschlusskompetenz zur Änderung von Gesetz und Vereinbarung. In der Regel sind zwar bestimmte qualifizierte Mehrheiten ("qualifizierte" Öffnungsklausel) für eine Änderungsbeschlussfassung vorgesehen, durchaus zulässig und verbreitet sind aber auch Öffnungsklauseln, die Änderungen mit einfacher Mehrheit zulassen ("einfache" Öffnungsklausel...
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