Mit Blick auf spezifizierte Öffnungsklauseln ist zunächst von erheblicher Bedeutung, dass Beschlüsse nichtig sind, wenn sie sich nicht mehr im Rahmen der vorgegebenen Konkretisierung halten.
Beispiel
Erlaubt die Öffnungsklausel die mehrheitliche Beschlussfassung über eine Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels, können die Wohnungseigentümer eine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des veräußernden Wohnungseigentümers nicht beschließen.
Auch Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel werden unter Geltung des WEMoG der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, um gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Nach Auffassung des Gesetzgebers kommt es ausschließlich darauf an, ob ein Beschluss aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurde, allein dieses formale Merkmal sei entscheidend.[1] Dies ist wenig nachvollziehbar, da die spezifizierte Öffnungsklausel gerade mehr oder weniger exakt umreißt, was Gegenstand einer potenziellen Beschlussfassung sein kann und sich insoweit in nichts von gesetzlichen Öffnungsklauseln unterscheidet.
Mit Blick auf Beschlussgegenstände, die sich im Rahmen der gesetzlichen Öffnungsklauseln halten, wird allerdings klargestellt, dass Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel, die eine gesetzliche Öffnungsklausel wiederholen oder sich mit dieser inhaltlich decken, nicht eintragungsfähig seien.[2]
Von ganz erheblicher praktischer Relevanz ist in diesem Zusammenhang freilich die Rangfolge von Gesetz und Vereinbarung. Das derzeit noch geltende WEG-Änderungsgesetz aus dem Jahr 2007 hat gerade im Fall der besonders praxisrelevanten Kostenverteilungsänderung die zwingende gesetzliche Geltung der Öffnungsklauseln von § 16 Abs. 3 und 4 WEG a. F. angeordnet. Insoweit regelt Absatz 5 dieser Vorschrift, dass die insoweit eingeräumten gesetzlichen Beschlusskompetenzen auch durch Vereinbarung nicht einschränkbar sind.
Änderung der Kostenverteilung
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen und enthält weiter eine Bestimmung, nach der dieser Kostenverteilungsschlüssel mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer durch Beschluss abgeändert werden kann.
Da § 16 Abs. 3 WEG a. F. eine einfach-mehrheitliche Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebs- und Verwaltungskosten vorsieht und die Regelungsreichweite dieser Vorschrift auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden kann, ist die vereinbarte Öffnungsklausel gegenstandslos, soweit die Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und/oder Verwaltungskosten ändern wollen. Die gesetzliche Regelung geht vor.
Eine vergleichbare Beschränkung der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer sieht das WEMoG zwar nicht mehr vor. Allerdings regelt § 47 WEG n. F., dass die durch das WEMoG geänderte Rechtslage Regelungen in bestehenden Gemeinschaftsordnungen überlagern bzw. verdrängen soll. Das WEMoG will künftig aber die Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer nicht beschneiden, weshalb unter Geltung des WEMoG dann durchaus vereinbart werden könnte, dass Kostenverteilungsänderungen eines bestimmten Mehrheitsquorums genügen müssen. Im Ergebnis würde es zunächst so verbleiben, dass das in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene Mehrheitsquorum zwar nicht mehr gelten würde, die Wohnungseigentümer aber nach Inkrafttreten des WEMoG nicht gehindert wären, eine entsprechende Beschränkung der Beschlussfassung zu vereinbaren.
Grundbucheintragung kein Erfordernis der Beschlussgültigkeit
Am Scheidepunkt zur Darstellung der allgemeinen Öffnungsklauseln sei deutlich klargestellt, dass sowohl Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel als auch solche auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel zu ihrer Wirksamkeit nicht der Grundbucheintragung bedürfen. Nach künftiger Rechtslage ist die Grundbucheintragung allein erforderlich, damit die Beschlüsse auch gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern wirken. Auch ohne Grundbucheintragung sind sie gültig und prägen das Recht innerhalb der Gemeinschaften, bis es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Freilich wird eine Bindung des Rechtsnachfolgers stets beabsichtigt sein, da die Beschlusswirkung im Fall des Eigentümerwechsels entfällt, weil es nicht 2 Rechtslagen innerhalb einer Gemeinschaft geben kann.
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