WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft / 3.1 "Werdender Eigentümer" = "Fingierter Eigentümer"

Wie § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. klarstellt, entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die weitere Klarstellung, dass dies auch im Fall des § 8 WEG gilt, hat den Hintergrund, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeit noch geltender Rechtslage im recht seltenen Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag nach § 3 WEG i. d. R. bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, da die Vertragsparteien sogleich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden können. Im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag nach § 3 WEG bedarf es einer notariell beurkundeten Teilungsvereinbarung, im Fall der Begründung des Wohnungseigentums durch Teilung nach § 8 WEG bedarf es einer notariell beglaubigten Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt sodann die Wohnungsgrundbücher an. In beiden Fällen, also sowohl im Fall der Begründung durch Teilungsvertrag, als auch im Fall der Begründung durch Teilungserklärung, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also mit dem Anlegen der Grundbücher entstehen. Im Fall der vertraglichen Teilung nach § 3 WEG ist eine Gemeinschaft aus mehreren Personen bereits vorhanden. Dies ist bereits sachlogisch vor dem Hintergrund der Fall, dass die Begründung des Wohnungseigentums hier gerade durch Vertrag erfolgt, der bereits begriffsnotwendig das Vorhandensein von mindestens 2 Personen voraussetzt.

Voraussetzungen

§ 8 Abs. 3 WEG n. F., der zugunsten des Erwerbers die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis fingiert, setzt voraus, dass

1. der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
2. dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
3. ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt der Erwerber gegenüber dem teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümer. Im Außenverhältnis bleibt er allerdings "werdender" Eigentümer.

Die Vorschrift des § 8 Abs. 3 WEG n. F. gilt (entsprechend derzeit noch geltender Rechtlage) nur für den erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum vom teilenden Eigentümer. Denn nur insoweit besteht aufgrund der Besonderheiten des Bauträgervertragsrechts die Gefahr, dass ein erheblicher Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Übergangs von Lasten und Nutzen und dem des Eigentumsübergangs liegt.

Praxis-Beispiel

Ersterwerb und Zweiterwerb

Der Erwerber kauft vom Bauträger eine Eigentumswohnung. Zu seinen Gunsten ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Wohnung wurde ihm übergeben. Der Erwerber wird im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümer angesehen, obwohl er noch nicht als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Nach Grundbucheintragung als Eigentümer veräußert er die Wohnung weiter. Der Zweiterwerber wird nun bis zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch nicht als Eigentümer angesehen, da er die Wohnung nicht vom teilenden Eigentümer erworben hat.

Der Erwerber tritt hinsichtlich seiner Rechte und Pflichten nach dem WEG an die Stelle des aufteilenden Eigentümers. Die Vorschrift betrifft allerdings lediglich das Innenverhältnis, also das Rechtsverhältnis des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern neben dem teilenden Eigentümer. Das Verhältnis gegenüber Dritten bleibt von § 8 Abs. 3 WEG n. F. unberührt. Entsprechendes gilt für Rechte und Pflichten nach anderen Vorschriften als denen des WEG, wie etwa Ansprüchen wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums nach § 1004 BGB.

Praxis-Beispiel

Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG n. F.

Der Erstverwalter schließt einen Vertrag namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, leistet allerdings keine Zahlungen. Grundsätzlich haften die Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber unmittelbar beschränkt auf ihren Miteigentumsanteil. Dies regelt § 10 Abs. 8 WEG a. F. und wird insoweit unverändert auf Grundlage von § 9a Abs. 4 WEG n. F. weitergelten. Da das Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, lediglich im Innenverhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümer gilt, nicht aber Dritten gegenüber, kann er von Dritten auch nicht im Wege der beschränkten Außenhaftung in Anspruch genommen werden.

Rechtslage bei "Paketerwerb"

Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob die Vorschrift des § 8 Abs. 3 WEG n. F. auch dann zur Anwendung kommt, wenn ein Erwerber sämtliche Sondereigentumseinheiten vom teilenden Eigentümer erwirbt und diese dann seinerseits an weitere Erwerber veräußert. Wegen der identischen Interessenlage spricht jedenfalls vieles dafür, die Erwerber auch als "vollwertige" Eigentümer im Sinne vorerwähnter Norm zu fingieren und nicht als Zweiterwerber zu behandeln. Allerdings sieht dies die Rechtsprechung nach derzeit noc...