§ 15 WEG n. F. begründet einen Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelner Wohnungseigentümer gegen Drittnutzer auf Duldung von
- Erhaltungsmaßnahmen und
- baulichen Maßnahmen.
Hiermit soll sichergestellt werden, dass die Durchführung vorerwähnter Maßnahmen nicht an Gebrauchsrechten Dritter scheitert. Insbesondere soll die Durchsetzung der nach dem WEG n. F. bestehenden Ansprüche eines Wohnungseigentümers auf bestimmte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 und 3 WEG n. F. nicht dadurch erschwert werden, dass ein anderer Wohnungseigentümer den Gebrauch seiner Wohnung einem Dritten überlassen hat. Der Drittnutzer wird dabei ähnlich wie ein Mieter geschützt:
- Die Maßnahme muss dem Dritten angekündigt werden;
- unter bestimmten Umständen kann er sich auf einen Härteeinwand berufen.
Die Duldungspflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, je nachdem, wer die Maßnahme durchführt. § 15 Nr. 1 und Nr. 2 WEG n. F. beziehen sich dabei sowohl auf das Sondereigentum als auch auf das gemeinschaftliche Eigentum.
4.1 Erhaltungsmaßnahmen
Gemäß § 15 Nr. 1 WEG n. F. soll der Drittnutzer zunächst verpflichtet sein, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind sämtliche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Dies bringt für das Mietrecht § 555a Abs. 1 BGB zum Ausdruck, das WEMoG übernimmt den Begriff der "Erhaltung" in § 13 Abs. 2 WEG n. F.
Voraussetzung der Duldungspflicht des Drittnutzers ist, dass ihm die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig angekündigt wurde. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG n. F. auf die mietrechtliche Bestimmung des § 555a Abs. 2 BGB. Aus vorerwähnter Bestimmung folgt weiter, dass eine Ankündigung der Maßnahme dann entbehrlich ist, wenn
- die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden oder
- ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.
Soweit eine Ankündigung erforderlich ist, ist sie Fälligkeitsvoraussetzung des Duldungsanspruchs. Ist also eine Ankündigung erforderlich, aber nicht erfolgt, kann der Drittnutzer das Betreten der Wohnung verweigern.
Die Ankündigung obliegt im Übrigen demjenigen, der zu seinen Gunsten die Duldungspflicht auslösen möchte. Möchte also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihr. Möchte der einzelne Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihm. Selbstverständlich kann der Ankündigungspflicht auch der vermietende bzw. das Nutzungsverhältnis vermittelnde Wohnungseigentümer erfüllen.
4.1.1 Ankündigung ist nicht erforderlich
4.1.1.1 Unerhebliche Einwirkungen
Ob die Einwirkungen einer Erhaltungsmaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich wurden der Einbau
- eines Wasserzählers[1],
- einer Klingelanlage[2],
- von Rauchwarnmeldern[3] sowie
- der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz[4]
angesehen.
4.1.1.2 Sofortige Durchführung wegen Dringlichkeit erforderlich
Ob die sofortige Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme aus zwingenden Gründen erforderlich ist, bemisst sich ebenfalls nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Allerdings dürfte stets von einer besonderen Dringlichkeit bzw. zwingenden Gründen auszugehen sein
- nach einem Rohrbruch,
- im Fall eines durch ein Unwetter beschädigten Dachs sowie
- bei Schäden infolge eines Brandes.
Unter Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, ist auch in Ausnahmefällen so früh wie möglich wenigstens eine rudimentäre Mitteilung darüber zu erteilen, "was wann von wem geschehen wird".[1]
4.1.2 Ankündigung ist erforderlich
4.1.2.1 Frist und Form der Ankündigung
Ist eine Ankündigung erforderlich, ist sie dem Drittnutzer "rechtzeitig" anzukündigen. Für die Ankündigung gilt keine besondere Frist. Die Ankündigung muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Die insoweit maßgebliche Frist ist wiederum stets von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Im Wesentlichen richtet sich die Frist nach dem Umfang des Eingriffs in den Mietgebrauch. Je stärker der Gebrauch der genutzten Räume tangiert wird, desto früher ist die Maßnahme anzukündigen. Dem Drittnutzer muss jedenfalls die Möglichkeit eingeräumt sein, sich auf die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen zu können. Das kann bei Berufstätigkeit etwa die Beantragung von Urlaub sein oder auch eine Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Jedenfalls kann ein berufst...
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