WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 4 Bestellung und Abberufung des Verwalters | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Alexander C. Blankenstein


WEG a. F.	WEG n. F.
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters	§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) ¹Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.	(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
²Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. ³Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. ⁴Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. ⁵Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.	(2) ¹Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. ²Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.
	(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.	(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
	(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

4.1 Bestellung des Verwalters

Bezüglich der Bestellung des Verwalters werden sich keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergeben:

Nach wie vor gilt nach § 26 Abs. 2 WEG die Bestellungshöchstdauer von 5 Jahren sowie eine auf 3 Jahre verkürzte Höchstdauer im Fall der Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum. Wird der Höchstbestellungszeitraum von 5 bzw. 3 Jahren überschritten, führt dies zur Teilnichtigkeit des Bestellungsbeschlusses hinsichtlich des Überschreitungszeitraums.^{^[1]} Im Übrigen bleibt der Beschluss gültig.

Praxis-Beispiel
Überschreitung
Da die Wohnungseigentümer allesamt äußerst zufrieden mit den Leistungen ihres derzeitigen Verwalters sind, bestellen sie diesen gleich für weitere 10 Jahre wieder – und zwar vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2031. Der Verwalter ist letztlich für einen Zeitraum von 5 Jahren, also bis zum 31. März 2026 bestellt. Hinsichtlich des Überschreitungszeitraums bis 31. März 2031 ist der Beschluss nichtig.
Unverändert ist die Wiederbestellung des Verwalters in beiden Fällen für jeweils wiederum maximal 5 Jahre möglich.
Nach wie vor kann der Beschluss über die Wiederbestellung nach der inhaltlich unveränderten Regelung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. maximal ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums gefasst werden. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums vorgenommen, so ist der entsprechende Beschluss nichtig.^{^[2]} Auch insoweit ändert das WEMoG die bislang geltende Rechtslage nicht.

Praxis-Beispiel
Berechnungsbeispiele für den Zeitpunkt der Wiederbestellung
Beispiel 1: Nichtige Wiederbestellung
Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2017 bis einschließlich 31.12.2021 zum Verwalter bestellt. Die Wiederbestellung für 5 weitere Jahre erfolgt durch Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung am 30.9.2020. Der Wiederbestellungszeitraum soll mit dem 1.1.2022 beginnen.
Diese Wiederbestellung ist unwirksam, da hier § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. umgangen wird. Wird der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums gefasst, so ist der Beschluss insgesamt nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion dergestalt, dass sich der Wiederbestellungszeitraum entsprechend verkürzt, findet nicht statt.^{^[3]} Auch hieran wird sich nach Inkrafttreten des WEMoG nichts ändern.
Beispiel 2: Mögliche Wiederbestellung
Wie Beispiel 1, allerdings soll der Wiederbestellungszeitraum mit dem 1.10.2020 beginnen. Eine Wiederbestellung mehr als ein Jahr vor Ende des Bestellungszeitraums ist dann unschädlich, wenn die weitere Amtszeit mit der Wiederbestellung beginnt.^{^[4]}