Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft über Detailregelungen zur Verwaltung und zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums

Leitsatz

Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft über Detailregelungen zur Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere in Hausordnungsfragen

Normenkette

§ 15 WEG

Kommentar

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.
2. Im vorliegenden Fall ging es um diverse geltend gemachte Änderungen und Ergänzungen vorwiegend einer Hausordnung (u.a. Fensterschließen im Treppenhaus und im Trockenraum, Schließen des Gartentores, Nutzung eines Garagenvorplatzes nicht als Spielplatz und zum Verbot des Abstellens von Kinderwägen und Gehhilfen im Eingangsbereich, Geräusch- und Musiziereinschränkungen, das Verschließen der Haustüre, die Genehmigung einer Pkw-Stellplatzüberdachung, die Verglasung von Trockenraumfenstern, Einstellung des Betriebs eines Luftentfeuchters im Trockenraum, das Geschlossenhalten von Keller- und Trockenraumtüren mit entsprechendem Beschilderungshinweis, eine Baumängelbeseitigung durch einen Eigentümer und Amtsenthebung des Beiratsvorsitzenden).
3. Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Eigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Weniger streng sind die Voraussetzungen für ein gerichtliches Eingreifen dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen geht. Auch bei der Entscheidung darüber ist aber die Verwaltungsautonomie der Eigentümer zu beachten; eine ergänzende gerichtliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Eigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht eingeräumten Entscheidungsermessens nur eine einzige Entscheidung als richtig erscheint. Denn andernfalls wäre es bei der Vielzahl der denkbaren sinnvollen oder zweckmäßigen Verhaltensregeln einem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, die Gemeinschaft ständig mit der Forderung nach weiteren Regelungen zu überziehen und der Mehrheit seinen Willen aufzuzwingen (BayObLG, WuM 1999, 536).

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 29.03.2004, 2Z BR 164/04BayObLG v. 29.3.2004, 2Z BR 164/04