WASSERSCHADEN - Wer muss die Schadensursache beweisen?

Leitsatz

Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die im Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

Fakten:

Der Mieter betrieb eine Arztpraxis für zehn Jahre. Es kam mehrfach zu Wasserschäden in den Mieträumen mit erheblichen optischen Beeinträchtigungen sowie Schimmelbildung mit unangenehmem Geruch. Der Mieter kündigte fristlos. Der Vermieter hält am Vertrag fest. Die Parteien streiten um die Ursache des Wasserschadens. Das Gericht regelt die Beweislast wie folgt: Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Zerstörung der Mietsache nicht zu vertreten hat, nur, wenn die vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind. Ist aber streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Hat der Mieter die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten, ist er nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.11.2004, XII ZR 71/01

Fazit:

Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.