Was ist bei der Ladung zu beachten?

Leitsatz

Nimmt der Verwalter in der Einladung auf eine Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat Bezug und wird den Wohnungseigentümern das Ergebnis dieser Konsultation als Beschluss unterbreitet, ist nur dann eine ordnungsgemäße Vorbereitung der Wohnungseigentümer gewährleistet, wenn bereits im Einladungsschreiben eine zumindest schematische Darstellung der Entscheidungsgrundlagen erfolgt.

Normenkette

§ 23 Abs. 2, 4 WEG

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer fassen am 5.5.2014 folgenden Beschluss:

   Sämtliche Wohnungen werden mit Rauchmeldern ausgestattet. Die Ausstattung erfolgt durch batteriebetriebene Rauchmelder auf der Grundlage der Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Art. 46 Abs. 4. Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, bis zur nächsten ordentlichen Versammlung 1 Angebot und 2 Vergleichsangebote einzuholen. Mit der Beauftragung einer Fachfirma ist gleichzeitig über den Abschluss einer Wertungsvereinbarung zu beschließen, ebenso über die Kostenverteilung und die Finanzierung der Maßnahme.

   Der Beschluss wird nicht angefochten. Mit Schreiben vom 24.3.2015 lädt Verwalter V zur ordentlichen Versammlung auf den 20.4.2015. In der Einladung heißt es hinsichtlich des Tagesordnungspunktes (TOP) 5 (Rauchwarnmelder) wie folgt:

   Die eingeholten Vergleiche der Firmen ___ und ___ Kauf und Miete sowie Mindestausstattung und Vollausstattung wurden mit dem Beirat besprochen und gegeneinander abgewogen. Als Beschlussempfehlung wird die Mindestausstattung auf Mietbasis inklusive Service der Firma ___ mit Funktechnologie zur Übertragung der Prüfergebnisse nach außerhalb der Wohnung vorgeschlagen.

   Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 5 die Montage der Rauchmelder auf der Grundlage des Angebots der F-GmbH. Weiter heißt es wie folgt:

   Hierbei sollen die gesetzlichen Mindestanforderungen eingehalten werden. Zur Ausführung kommen soll die Angebotsvariante 1, Miete auf 10 Jahre inklusive Rauchmelder-Service. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des Angebots namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen und einen Ausführungstermin im Jahr 2016 zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Mietkosten in Höhe von ___ EUR/Stück/Jahr zuzüglich Mehrwertsteuer sowie die Servicekosten in Höhe von ___ EUR/Stück/Jahr zuzüglich Mehrwertsteuer werden in die Abrechnung des jeweils laufenden Jahres eingestellt und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel gemäß Quadratmeter auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

2. Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss zu TOP 5 vor. Er behauptet, die der Beschlussfassung zugrunde liegenden Angebote seien nicht vorgelegt worden. Jedenfalls seien die Angebote nicht vergleichbar. Weil ihm im Vorfeld keine Informationen übermittelt worden seien, habe es an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung gefehlt. Im Ergebnis würde es sich ausschließlich um eine vom Verwalter und Verwaltungsbeirat getroffene Entscheidung handeln. Darüber hinaus sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt. Weiter behauptet K, die in den zu installierenden Rauchmeldern verbaute Funktechnologie führe zu gesundheitsbeeinträchtigenden elektromagnetischen Feldern. Außerdem werde er durch den Beschluss "wirtschaftlich doppelt belastet", nachdem er bereits im Jahr 2013 Rauchwarnmelder in seine Wohnung eingebaut habe. Die Beklagten halten der Klage entgegen, im Vorfeld zur Beschlussfassung seien mehrere Angebote eingeholt und mit dem Verwaltungsbeirat erörtert worden. Das Angebot der F-GmbH habe sich als das Günstigste erwiesen. In der Versammlung selbst hätten alle Angebote auf Nachfrage eingesehen werden können. Die Angebote seien auch vergleichbar. Nachdem im bestandskräftigen Beschluss vom 5.5.2014 bereits festgelegt worden sei, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, könne sich K nunmehr nicht mehr darauf berufen, bereits selbst Rauchmelder installiert zu haben.

Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss zu TOP 5 sei sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht rechtswidrig.

Kommentar

Formelle Mängel

Der Ladung seien keine Angebote oder Preisvergleiche beigefügt gewesen. Dies stelle einen Verstoß gegen das in § 23 Abs. 2 WEG normierte Gebot der ausreichenden Bezeichnung des Beschlussgegenstands dar. Werde auf eine bereits erfolgte Abstimmung zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat Bezug genommen und den Wohnungseigentümern das Ergebnis dieser Konsultation als Beschlussempfehlung unterbreitet, sei eine ordnungsmäßige Vorbereitung der Wohnungseigentümer nur dann gewährleistet, wenn bereits im Einladungsschreiben die Entscheidungsgrundlagen wenigstens schematisch dargestellt werden würden. Ohne eine solche Offenlegung könne eine sinnvolle Inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgenstand nicht erfolgen, sodass die rechtlichen und t...