Vorkaufsrecht des Mieters: Verletzung

Leitsatz

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Normenkette

§ 577 BGB

Das Problem

1. K mietet in einem Mietshaus von V eine Wohnung. Eigentümer des Hauses sind V und E. Nach Abschluss des Mietvertrags geben V und E gegenüber dem Grundbuchamt eine Teilungserklärung ab. Im Jahr 2006 stirbt V und wird von E beerbt, die im September 2006 als Alleineigentümerin ins Grundbuch eingetragen wird. Im März 2011 verstirbt auch E und wird von B beerbt. B veräußert die Wohnungseigentumsrechte im Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 EUR an die H-GmbH.
2. B unterrichtet K weder von ihrer Veräußerungsabsicht noch vom Kaufvertragsabschluss. Auch auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht weist B die K nicht hin.
3. Die H-GmbH wird im Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23.8.2011 informiert die Hausverwaltung der H-GmbH die K über die Veräußerung der Wohnung. Im Januar 2012 bietet die H-GmbH der K die von ihr bewohnte Wohnung gegen Zahlung eines Preises von 266.250 EUR zuzüglich ca. 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei weist sie darauf hin, die weiteren 6 Wohnungen in den letzten 2,5 Monaten zum gleichen Preis verkauft zu haben.

4. K meint, B habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet.

   § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)

   (1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

   (2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

   (3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

   (4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

   (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

   Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 EUR aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 EUR – der auf ihre Wohnung entfallende Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 EUR erzielen können.

5. Das Amtsgericht weist die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichtete Klage ab. Die hiergegen gerichtete Berufung weist das Landgericht zurück. Mit ihrer Revision verfolgt K ihr Zahlungsbegehren weiter.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! B habe die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt. B hätte K über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H-GmbH abgeschlossen Kaufvertrags unterrichten müssen.
2. Der Verkauf des Wohnungseigentumsrechts an die H-GmbH unterfalle § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der davor vollzogene Eigentumsübergang auf B sei nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfassten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. B sei daher gem. §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Satz 1 BGB verpflichtet gewesen, K den Inhalt des mit der H-GmbH geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf B die Pflicht, K über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).
3. K habe daher gem. §§ 280 Abs. 1, 249 BGB einen Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbarten anteiligen Kaufpreis. K hätte zwar, da die 2-monatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags beginnen würde, das Vorkaufsrecht noch ausüben und hierdurch mit B einen 2. Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufvertrag zwischen B und der H-GmbH vereinbart worden seien (diesen 2. Kaufvertrag hätte B nicht erfüllen können). Statt ihr Vorkaufsrecht nachträglich noch auszuüben, habe K aber auch d...