Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

Leitsatz

Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten.

Fakten:

Der Vermieter hatte über Heizkosten und die übrigen Betriebskosten getrennt abgerechnet, wobei die Abrechnungen unterschiedliche Salden aufwiesen. Der Mieter weigerte sich, die Nachforderung zu zahlen. Das Gericht entschied in zweiter Instanz wie folgt: Die beiden vom Vermieter aufgeteilten Abrechnungen über die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten sind rechtlich als einheitliche Abrechnung der gesamten Nebenkosten anzusehen. Der Mieter schuldet jedoch keine Nachzahlung, da die Abrechnung nicht nachprüfbar ist: Es ist nicht nachvollziehbar, welcher der in der Anlage bezeichneten Zähler den Mieter betrifft. Die dem Mieter zugerechneten Kubikmeterverbräuche entsprechen nicht den mitgeteilten Verbräuchen nach den Zählerablesungen. Der Vermieter hat auch nicht mitgeteilt, weshalb eine Hochrechnung erforderlich war und wie sie vorgenommen wurde. Der bedeutsamste Mangel liegt darin, dass die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen in beiden Abrechnungen differieren und nicht nachvollziehbar sind.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2002, 24 U 191/01

Fazit:

Mieter nehmen Betriebskostenabrechnungen immer häufiger genau unter die Lupe. Hier ist Transparenz nötig. Die Entscheidung weist explizit darauf hin, dass der Aufteilungsschlüssel eine maßgebliche und für eine prüffähige Nebenkostenabrechnung unverzichtbare Größe ist. Bestehen hier Unklarheiten, so ist die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung des Vermieters nicht fällig.