Voraussetzungen der Bauträgerhaftung

Leitsatz

Subsidiärhaftung des Bauträgers für Baumängel bereits dann, wenn er Werkverträge mit den Handwerkern und Abnahmeprotokolle nicht herausgibt und Mitwirkungs- sowie Unterstützungspflichten verletzt

Normenkette

§ 402 BGB, §§ 633ff. BGB

Kommentar

1. Hat sich der Bauträgerveräußerer einer neu errichteten Eigentumswohnung gegenüber dem Erwerber unter Abtretung der ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen andere am Bau Beteiligte formularmäßig freigezeichnet und will der Erwerber diese Ansprüche gegen die Handwerker geltend machen, muss der Veräußerer auch ohne besonderes berechtigtes Interesse des Erwerbers die mit den Handwerkern vereinbarten Werkverträge und die Abnahmeprotokolle herausgeben (im Anschluss an BGH, NJW 1984, 2094).

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH tritt die subsidiäre Eigenhaftung des Bauträgerveräußerers bereits dann wieder ein, wenn dieser den Erwerber bei der Durchsetzung abgetretener Ansprüche nicht hinreichend unterstützt. Auch ohne ausdrückliche Aufnahme in der erwerbsvertraglichen Gewährleistungsfreizeichnungsklausel hat ein Bauträger deshalb eine Mitwirkungs- und Unterstützungspflicht als vertragliche Nebenpflicht gem. § 402 BGB. Bei Abtretung von Gewährleistungsansprüchen muss der Erwerber über den Inhalt der jeweiligen Verträge mit den Handwerkern, über den Zeitpunkt der Abnahme der Handwerkerleistungen und über den damit verbundenen Lauf der Gewährleistungsverjährungsfrist unterrichten.

Auch ist er gehalten, noch offene Restwerklohnforderungen und damit etwa zu erwartende Leistungsverweigerungsrechte der Handwerker zu offenbaren. Nur auf diese Weise kann ein Erwerber abschätzen, welche Aussicht auf Erfolg ein gegenüber Handwerkern gerichtetes Mängelbeseitigungsverlangen hat (ständige Rechtsprechung des BGH). Ein besonderes berechtigtes Interesse an diesen Unterlagen braucht der Erwerber bei Geltendmachung seines Auskunftsanspruches nicht nachzuweisen. Der Bauträger musste erkennen, dass der Erwerber für sein weiteres Vorgehen erwünschte Unterlagen benötigte.

2. Die isolierte Vereinbarung einer Gewährleistung nach VOB/B (insbesondere § 13 VOB/B) ist i. ü. in einem Erwerbsformularvertrag und auch in einem individuellen Vertrag unwirksam (wenn er - wie hier - auf eine vom Bauträger gestellte Vertragsbedingung zurückgeht, vgl. BGH, NJW 87, 2373 und Urteil v. 24. 11. 1988, VII ZR 222/87).

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 22.12.1988, VII ZR 266/87)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel