Vollmacht zur Änderung des Wohnungseigentums und Sondernutzungsrechten

Leitsatz

1. Gültige Vollmacht von Käufern an den Bauträger zur Änderung des Wohnungseigentums und begründeter Sondernutzungsrechte einschließlich ihrer Ergänzung
2. Zum Umfang des Sondernutzungsrechts an einem Spitzboden

Normenkette

§§ 10 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, 22 Abs. 1 WEG (a. F.

Kommentar

1. Einem Käufer wurde notariell auch das "Sondernutzungsrecht an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden" veräußert.

   In den Kaufverträgen erhielt der Bauträger unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB von den Erstkäufern folgende Vollmacht:

   "... zur Änderung des künftigen Wohnungs- und Teileigentums und der künftigen Sondernutzungsrechte, und zwar auch noch nach grundbuchamtlichem Vollzug. Die Änderung kann auch in Ergänzungen sowie in der Umwandlung von Wohnungs- und Teileigentum und umgekehrt bestehen. Die Vollmacht darf nur Verwendung finden, wenn das Sondereigentum des Käufers von der Änderung nicht betroffen ist und wenn die Größe seiner Miteigentumsanteile nicht verändert wird. Das Gemeinschaftseigentum und auch die allgemeinen Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum der einzelnen Gebäude dürfen jedoch betroffen sein. Etwaige Sondernutzungsrechte des Käufers an Kfz-Stellplätzen dürfen nicht geändert werden. Die Vollmacht berechtigt auch zur Abgabe von Bewilligungen sowie zur Stellung und Rücknahme von Anträgen ..."

   Das hier im Grundbuch verlautbarte und farblich gekennzeichnete Sondernutzungsrecht befindet sich nicht nur über der Käuferwohnung, sondern auch über einer Nachbarwohnung. Zwischen den Raumflächen des Spitzbodens, die über beiden Wohnungen liegen, war von Anfang an eine Tür vorhanden, ebenso war dort schon eine Wasserversorgung. Die Antragsgegnerseite nutzte ihren Spitzboden teilweise zum Abstellen von Gegenständen, teilweise als Wirtschaftsraum und hatte dort auch eine Waschmaschine aufgestellt. Der Antragsteller hielt dieses Sondernutzungsrecht am Spitzboden für die Gegenseite für nicht wirksam begründet und beantragte, die Gegenseite zu verpflichten, den Spitzboden in der Fläche über der eigenen Wohnung zu räumen und zu untersagen, dort künftig Gegenstände abzustellen, ferner sie zu verpflichten, die dort installierte Beleuchtung und Elektroinstallation zu beseitigen und den Wirtschaftsraum über der gegnerischen Wohnung durch Rückbau und Beseitigung des Strom-, Wasser- und Waschmaschinenanschlusses wieder in einen Spitzboden umzugestalten.

   In allen 3 Instanzen wurden diese Anträge zurückgewiesen.

2. Offen kann bleiben, ob ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht gutgläubig erworben werden konnte (umstritten). Vorliegend war jedenfalls das Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden wirksam begründet worden.

   Als grundbuchamtliche Erklärung konnte auch der Senat die Vollmacht nach objektiven Grundsätzen selbstständig auslegen. Nach der Vollmachtsregelung war auch die zusätzliche Begründung eines Sondernutzungsrechts möglich, weil der Begriff "Änderung" als Oberbegriff auch die Einräumung eines bisher nicht vorgesehen gewesenen Sondernutzungsrechts beinhaltet. Auch eine etwaige flächenbezogene oder inhaltliche Erweiterung wäre bereits ohne Weiteres vom Änderungsbegriff umfasst. Vorliegend gab es nur eine Lagebeschreibung, ohne räumlich das Sondernutzungsrecht auf eine bestimmte Fläche zu begrenzen.

3. Die Nutzung des Spitzbodens hält sich auch im Rahmen der Zweckbestimmungsvereinbarung. Die Beseitigung einer Metallzwischentüre und der vorgenommenen Installationen kann schon deshalb von der Antragstellerseite nicht gefordert werden, weil diese Einrichtungen unstreitig schon vorher vorhanden waren, die Gegenseite also nicht Handlungsstörer war. Überdies ist auch nicht von einer Beeinträchtigung anderer Eigentümer über das Maß des § 14 WEG hinaus zu sprechen.
4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zulasten der Antragstellerseite in III. Instanz.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 31.07.2007, 34 Wx 059/07