Verzug und Verzugszinsen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.2 Erhaltungsmaßnahmen

Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rechtzeitige Durchführung jedoch dem Verwalter.

Verspätete Ausführung einer Erhaltungsmaßnahme

Kommt es wegen einer verspäteten Ausführung beschlossener Sanierungsmaßnahmen zu weiteren Schäden, haftet in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da das WEG dem Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Leistungspflichten mehr gegenüber den Wohnungseigentümern auferlegt, kann eine direkte Inanspruchnahme des Verwalters seitens geschädigter Wohnungseigentümer nur noch dann in Betracht kommen, wenn man weiterhin der Auffassung ist, der Verwaltervertrag entfalte Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer. Dies könnte allenfalls dann anzunehmen sein, wenn die Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits und den Verwalter andererseits nicht gleichwertig wären. Dies könnte insoweit angenommen werden, als der geschädigte Wohnungseigentümer, der seine Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend macht, den im Innenverhältnis auf ihn entfallenden Schadensanteil zu tragen hätte, was bei einer Inanspruchnahme des Verwalters nicht der Fall wäre. Allerdings wurde eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags bereits richterlich verneint.^[1]

Exkurs: Rechtskreis der Wohnungseigentümer

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Erhaltungsmaßnahmen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Erhaltung nicht angefochten hat.^[2]

Werden erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht beschlossen, hat der insoweit geschädigte Wohnungseigentümer zunächst einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese hat dann allerdings einen entsprechenden Regressanspruch gegen diejenigen Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt oder sich ihrer Stimme enthalten haben.^[3]

[1] AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20.

[2] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11.

[3] Rechtsfolge des § 19 Abs. 1 WEG; vgl. zur alten Rechtslage BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17; Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14.