Verweigerung eines Erwerbers, die Hausordnung zu befolgen und Erlöschen der Auflassungsvormerkung

Leitsatz

• Berechtigte Verweigerung der Veräußerungszustimmung, wenn sich Erwerber beharrlich weigert, eine bestandskräftig beschlossene Hausordnung (hier: generelles Tierhalteverbot) zu befolgen

  Erlöschen der Auflassungsvormerkung

Normenkette

§ 12 WEG, § 886 BGB

Kommentar

1. Ein wichtiger Grund zur Versagung einer vereinbarten Verwalterzustimmung gem. § 12 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn sich ein Erwerber beharrlich weigert, die - bestandskräftig beschlossene - Hausordnung zu befolgen.

2. Nach einem Erwerbsvorgang wurde in einer Gemeinschaft einstimmig eine Hausordnung gebilligt, auch mit einer Vereinbarung, dass Haustiere nur gehalten werden dürften, wenn sie ausschließlich in der Wohnung untergebracht seien, und diese Haltung artgemäß sei; zudem wurde geregelt, dass Hunde, Katzen oder ähnliche Tiere nur gehalten werden dürften, wenn alle Eigentümer zustimmten. Nach Einzug in die Wohnung hielt die Käuferin allerdings einen Hund und eine Katze. Trotz des mit ärztlichem Attest belegten Hinweises einer Eigentümerin, dass sie gegen Hunde und Katzen allergisch sei (Allergieschockgefahr!), weigerte sich die Käuferin beharrlich, die Tierhaltung aufzugeben.

3. Während das AG in dieser Verhaltensweise einen wichtigen Grund für die Zustimmungsverweigerung sah, verpflichtete das LG den Verwalter, dem Veräußerungsvorgang zuzustimmen. Die Rechtsbeschwerde führte wieder zum Ergebnis der I. Instanz, also der Bejahung eines wichtigen Grundes zur Versagung der Verwalterzustimmung im vorliegenden Fall.

4. Was die Frage des wichtigen Grundes betrifft, kommt es auf die Umstände im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung an (vgl. auch OLG Hamm, WE 93, 52). Danach steht fest, dass die Käuferin ohne Zustimmung der Eigentümer und unter bewusstem Verstoß gegen die Hausordnung in ihrer Wohnung einen Hund und eine Katze hielt und sich beharrlich geweigert hat, die Hausordnung zu befolgen. Ein solches Verhalten rechtfertigt die begründete Besorgnis, dass sich die Käuferin auch in Zukunft nicht in die Gemeinschaft einfügen werde.

5. Eine bestandskräftig beschlossene Hausordnung ist auch für Rechtsnachfolger verbindlich, auch wenn an sich eine Vereinbarung notwendig gewesen wäre (vgl. BGH, NJW 95, 2037). Der Senat folgt auch der weiteren Rechtsprechung des BGH und ganz herrschender Meinung, wonach ein generelles Verbot der Hundehaltung in einer Wohnung weder einen Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums darstellt, noch sittenwidrig ist. Auch wenn die Käuferin beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages nach Grundbuchlage und nach den bis dahin gefassten Beschlüssen der Gemeinschaft (noch) nicht mit einem Verbot der Tierhaltung habe rechnen müssen, war sie jedoch informiert, dass sie für ihre Hundehaltung keine Erlaubnis bekommen und es deshalb in der Gemeinschaft Schwierigkeiten geben werde. Aus sachfremden Erwägungen sei i.Ü. der Hausordnungsbeschluss mit Tierhalteverbotsregelung nicht gefasst worden, zumal vorher in der Anlage für entsprechende Verbotsentscheidungen mangels vorhandener Tiere keine Veranlassung bestanden hätte.

6. Im Übrigen ist eine zugunsten eines Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung der Rechtsnatur nach abhängig vom Bestand des gesicherten Anspruchs, wie sich dies aus § 886 BGB ergibt; erlischt ein solcher gesicherter Anspruch (z.B. durch endgültige Nichtgenehmigung des Kaufvertrages), so erlischt auch die Vormerkung. Solange eine nach § 12 WEG erforderliche Vertragszustimmung nicht erteilt ist, ist sowohl das schuldrechtliche wie das dingliche Rechtsgeschäft schwebend unwirksam (h.M.). Zweck des § 12 WEG ist es, zu verhindern, dass Personen in eine Gemeinschaft eintreten, die das friedliche Zusammenleben stören; dieser Zweck wird auch durch eine Auflassungsvormerkung nicht beeinträchtigt, da durch sie kein Miteigentum begründet wird. Die Vormerkung hindert deshalb den Zustimmungsberechtigten nicht, das Entstehen von Miteigentum durch die Versagung seiner Zustimmung zu verhindern (h.M.; gleiche Regelung gilt i.Ü. gem. § 5 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung).

7. Keine Erstattung außergerichtlicher Kosten bei Wertansatz: DM 30.000,- (etwa 10 bis 20% des Wohnungsverkaufspreises).

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.05.1997, 3 Wx 459/96).

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Vgl. auch die vorausgehende Entscheidung des Senats ( OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 25. 4. 97, Az.: 3 Wx 576/96) mit kritischer Anmerkung. Auch in diesem Fall erscheint mir Kritik angebracht; hier war die Käuferin ebenfalls noch nicht Eigentümerin und damit auch - noch nicht - an bestandskräftige WE-Beschlüsse gebunden. Sollte die Käuferin Eigentümerin werden, kann eine Gemeinschaft (i.Ü. auch jeder einzelne Eigentümer) die Einhaltung einer beschlossenen Hausordnung rechtsunproblematisch gegen einen Eigentümer-Störer durchsetzen. Dem Veräußerer deshalb bereits von Anfang an den Verkauf durch Zustimmungsverweigerung "zu zerstören", halte ich für äußerst rechtsbedenklich, zumal hier offensichtl...