Verwaltungsbeirat: Entlastung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Wohnungseigentümer können die Verwaltungsbeiräte für ein Geschäftsjahr entlasten. Diese "Entlastung" ist erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den ggf. vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit das Vertrauen ausgesprochen. Mit der Entlastung ist drittens die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) verbunden. Da die Entlastung typischerweise in der Annahme gefasst wird, dass Ansprüche gegen den Amtsträger nicht bestehen, zielt sie nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses; diese sind vielmehr lediglich Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe.

Ein Entlastungsbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Schadenersatzansprüche absehbar sind. Er widerspricht ihr hingegen, wenn Ansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese zu verzichten.

Entlastung des Verwalters

Beim Verwalter widerspricht eine Entlastung insbesondere dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn der Verwalter eine fehlerhafte Jahresabrechnung oder einen mangelhaften Wirtschaftsplan vorgelegt hat und dadurch die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 WEG mangelhaft sind, oder wenn ein tatsächliches Verhalten gebilligt wird, das einen schwerwiegenden und eindeutigen Gesetzesverstoß oder einen Verstoß gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer darstellt.

Entlastung der Verwaltungsbeiräte

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte soll hingegen nach bislang h. M. einer ordnungsmäßigen Verwaltung bereits dann widersprechen, wenn die von den Verwaltungsbeiräten geprüfte, jedoch nicht beanstandete Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. In der Entscheidung wird gefragt, ob dies richtig ist – und verneint. Ich meine, die bislang h. M. sei richtig. Warum? Es geht nicht nur um Schadensersatz. Es geht auch um eine Billigung und Vertrauen. Beides ist ausgeschlossen, wenn den Verwaltungsbeiräten entgangen ist, dass die Jahresabrechnung fehlerhaft ist.