Verwalterentlastung bei Heizanlagensanierung und Nachholbarkeit der Einzelabrechnungsvorlage

Leitsatz

• Bestätigte Entlastung einer Verwaltung in Zusammenhang mit einer Heizungssanierung (einer in treuhänderischem Sondereigentum stehenden Heizzentrale)

  Versäumte Vorlage von Einzelabrechnungen kann nachgeholt werden

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. Eine Gemeinschaft hatte - unangefochten - den Grundsatzbeschluss einer umfangreichen Heizungssanierung gefasst (Heizkesselaustausch). Die Heizanlage stand allerdings im Sondereigentum (Teileigentum) und wurde vor Jahren vom früheren Verwalter treuhänderisch "für die Gemeinschaft" übernommen. Von Anfang an war an dieser Heizzentrale versorgungsmäßig auch eine Nachbargemeinschaft angeschlossen, die sich ohne schriftliche Vertragsabsprachen - bisher stets anteilig unbestrittenermaßen - an Grund- und Verbrauchskosten beteiligte. Nach Beginn der Sanierungsarbeiten koppelte sich die Nachbargemeinschaft von der Heizanlage ab und erstellte sich eine eigene Heizzentrale. Als Grund hierfür wurden u. a. fehlende Mitspracherechte und zu späte Informationen über den Sanierungsumfang durch die Verwaltung genannt.

Im Anschluss an die mehrheitliche Entlastung der Verwaltung wurde im Anfechtungsverfahren zur Entlastungsbeschlussfassung der Verwaltung vorgeworfen, dass zum einen der Sanierungsbeschluss über eine im Teileigentum stehende Heizzentrale - auch für die Verwaltung erkennbar - nichtig gewesen sei und dass die Verwalterentlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, da noch denkmögliche Schadenersatz- und weitere Tätigkeitsansprüche gegen die Verwaltung im Raum stünden, da diese den beschlossenen Auftrag nach Trennung der Nachbargemeinschaft und verneinter Kostenbeteiligung nicht wie beschlossen hätte weiterführen dürfen und voreilig weitere Sanierungsaufträge erteilt habe. Die ursprüngliche Geschäftsgrundlage des umfangreichen Sanierungsbeschlusses (Dimensionierungsprobleme hinsichtlich des neuen Heizkessels) sei erkennbar entfallen (Forderung neuer Beschlussfassung).

Weiterhin sei nur eine vorgelegte Gesamtabrechnung genehmigt worden, nicht hingegen zum damaligen Zeitpunkt noch fehlende Einzelabrechnungen.

Die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch diverse Miteigentümer wurde in allen drei Instanzen als unbegründet zurückgewiesen.

2. Ob die Eigentumsverhältnisse am Zentralheizungsteileigentum nunmehr im Hinblick auf § 5 Abs. 2 WEG einer Berichtigung oder Änderung bedürften, weil die Heizungsanlage inzwischen ausschließlich nur noch die hier fragliche eine Anlage mit Wärme versorge, könne dahinstehen, da der Grundsatzsanierungsbeschluss jedenfalls keinen nichtigen Eingriff in das Sondereigentum des Teileigentümers (früheren Verwalters) darstelle, weil es sich bei diesem Eigentum lediglich um eine treuhänderisch im Interesse der Miteigentümer gehaltene Rechtsposition handelte. Hiervon abgesehen, könnte die Gemeinschaft schwerlich die Entlastung der Verwaltung verweigern, weil diese Beschlüsse der Gemeinschaft ausgeführt habe.

Im vorliegenden Fall könne auch nicht von einer pflichtwidrigen voreiligen Auftragserteilung durch die Verwaltung nach Kenntnis der Abtrennung von der Heizung durch die Nachbargemeinschaft gesprochen werden; pflichtwidrig sei auch nicht die eigenmächtig in veränderter Form (kleinerer Kessel u.a.) fortgeführte Sanierung, ohne dass diese durch einen neuerlichen Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt gewesen sei. Entlastung bedeute nach h.R.M. regelmäßig einen Verzicht auf bis dahin entstandene erkennbare Schadenersatzansprüche, was nach § 21 Abs. 3 WEG zu überprüfen sei. Eine Entlastung komme normalerweise nur in Betracht, wenn keine Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter beständen. Hinsichtlich der Frage "ordnungsgemäßer Verwaltung" bestehe jedoch ein gewisser Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Es könne auch dahinstehen, ob der Verwaltung insoweit Versäumnisse anzulasten seien, weil diese jedenfalls nicht ursächlich für die Abkopplung der Nachbargemeinschaft von der Wärmeversorgung geworden sei, wie sich dies aus dem Grundsatzsanierungsbeschluss ergebe. Für die Abkopplung der Nachbargemeinschaft ausschlaggebend sei allein deren fehlende rechtliche Absicherung (kein Miteigentum, keine Einflussmöglichkeit) gewesen, zumal aus Sicht der Nachbargemeinschaft erhebliche Zweifel bestanden hätten, ob die frühere "gemeinsame" Anlage in der Vergangenheit ausreichend gewartet worden sei. Evtl. Versäumnisse der Verwaltung bei der Information der Nachbargemeinschaft hätten sich in Übereinstimmung mit den Feststellungen des Landgerichts nicht auf deren Beschlussfassung ausgewirkt.

Dass die Verwaltung eigenmächtig nach Abtrennung ohne Ermächtigungsbeschluss die Sanierung in geringerem Umfang weitergeführt habe, sei nur eine fehlerhafte Verfahrensweise, die für sich genommen noch keinen Schaden verursacht habe. Es habe sich hier auch um eine Instandsetzungsmaßnahme und nicht umeine bauliche Veränderung gehandelt, zumal die beschlossene Sanierung auch durch zwei Gutachten abgedeckt gewesen sei. Die Erstellun...