Leitsatz
Ein Verwalter ist im Aktivprozess zu einer Prozessführung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur berechtigt, wenn die Wohnungseigentümer ihn durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit dazu ermächtigt haben.
Normenkette
§§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 WEG; § 62 Abs. 3 VwGO
Das Problem
Verwalter V und ihm zur Seite Wohnungseigentümer W klagen im Verwaltungsprozess namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Streitig ist, ob sie dazu befugt sind.
Die Entscheidung
- Das OVG Münster verneint das! V's Antrag sei unzulässig. Gemäß § 62 Abs. 3 VwGO handelten für Vereinigungen ihre gesetzlichen Vertreter und Vorstände. Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei dies gemäß § 27 WEG zwar grundsätzlich der Verwalter. Dieser sei aber nur dann zur Prozessführung im Aktivprozess berechtigt, wenn die Wohnungseigentümer ihn durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit dazu ermächtigt haben, § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Hieran fehle es.
- Auch W habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht vertreten können – auch nicht nach § 21 Abs. 2 WEG. Gem. § 21 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Die Wohnungseigentümer hätten sich mit der Führung des Prozesses befasst und eine Genehmigung abgelehnt. Eine Notgeschäftsführung komme damit nicht in Betracht (Hinweis auf OLG Frankfurt a.M. v. 4.9.2008, 20 W 347/05, ZMR 2009 S. 382).
- Die Kosten seien V aufzuerlegen, da dieser den Prozess führe, ohne dazu befugt zu sein.
Kommentar
- Die Entscheidung erinnert zu Recht daran, dass der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – außer in Eilfällen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG) – nur vertreten kann, wenn er dazu ermächtigt ist.
- Ob ein Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Notgeschäftsführer vertreten kann, ist noch ungeklärt. Jedenfalls kann er wohl – selbst wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG vorliegen – keine Verträge im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließen.
Was ist für den Verwalter wichtig?
Der Verwalter sollte im Einzelnen – je nach Fall-Lage – folgende Ermächtigungen anstreben:
Muster: Ermächtigung Widerspruch und Klage
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll gegen den Bescheid der ___ vom ___ Widerspruch einlegen.
Der Verwalter ___ ist ermächtigt, den Widerspruch namens und in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzulegen. Ferner wird er ermächtigt, zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechtsanwalt ____ zu beauftragen.
Bleibt das Widerspruchsverfahren erfolglos, ist der Verwalter ferner ermächtigt, gegen den Bescheid der ___ vom ___ in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid gefunden hat, oder den Abhilfe- oder Widerspruchsbescheid, wenn dieser erstmalig eine Beschwer enthält, namens und in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage zu erheben. Ferner ist der Verwalter ermächtigt, zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechtsanwalt ____ zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:
Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
Muster: Ermächtigung Klage
Der Verwalter ist ermächtigt, gegen den Bescheid der ___ vom ___ namens und in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage zu erheben.
Ferner ist der Verwalter ermächtigt, zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechtsanwalt ____ zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:
Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
Muster: Ermächtigung Eilverfahren
Der Verwalter ist ermächtigt, nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO einen Antrag auf Anordnung/Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs/der Anfechtungsklage zu stellen.
Ferner ist der Verwalter ermächtigt, zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechtsanwalt ____ zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:
Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
Link zur Entscheidung
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