Verwalter als Störer

Leitsatz

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als Störer anzusehen, wenn er technische Einrichtungen nicht prüft

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer wenden sich mit ihrer Klage gegen eine Anordnung, mit der sämtliche Wohnungseigentümer – und damit auch die klagenden Wohnungseigentümer – zur Vorlage einer Bescheinigung eines Prüfsachverständigen über die Wirksamkeit und Betriebssicherheit der Brandmeldeanlage, der Rauch- und Wärmeabzugsanlagen und der Sicherheitsstromversorgung verpflichtet wurden.

2. Die klagenden Wohnungseigentümer wenden ein, nicht sie, sondern der Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen Bestand und für eine ordnungsgemäße Sicherung der Wohnungseigentumsanlage Sorge zu tragen.

   § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters)

   (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

   …

   2.	die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

   [...]

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Zwar sei es möglich, die Wohnungseigentümer in die Pflicht zu nehmen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG müsse aber auch der Verwalter sicherheitstechnische Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, prüfen. Folglich könne auch er als selbstständig Verantwortlicher Adressat einer bauaufsichtlichen Anordnung sein. Werde im Interesse einer effektiven Gefahrenabwehr ein Adressat bestimmt, bedürfe dies einer nachvollziehbaren und gerichtlich prüfbaren Begründung. Hieran fehle es bislang.

Kommentar

Anmerkung

1. Die Verwaltungsgerichte verkennen immer wieder die Reichweite des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Der Verwalter ist danach nicht verpflichtet, von sich aus Bescheinigung eines Prüfsachverständigen über die Wirksamkeit und Betriebssicherheit von Anlagen und Einrichtungen einzuholen.
2. Verpflichtet ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Diese müssen die Wohnungseigentümer vertreten, da der Verwalter für eine Vertretung von Gesetzes wegen keine Ermächtigung besitzt.

Was ist für Verwalter wichtig?

Verwalter sollten sich wehren, wenn die Verwaltungsgerichte den Anwendungsbereich des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG immer wieder fehldeuten. Vorstellbar wäre, die Sache als Musterverfahren – gegebenenfalls mitgetragen von einem Verwalterverband – vom BVerwG klären zu lassen.

Link zur Entscheidung

VG Bayreuth, Urteil vom 07.11.2013, B 2 K 13.700