Vertragsschluss: Einholung von Angeboten!

Leitsatz

Vor einem Vertragsschluss müssen bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere wegen des Gebots der Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenigstens 3 Angebote eingeholt werden.

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG

Das Problem

Wohnungseigentümer K stellt in der Versammlung den Antrag, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer möge mit der L-GmbH einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums schließen. K hatte vorher den Markt gesichtet, mehrere Angebote eingeholt und sich für das der L-GmbH entschieden. Das Angebot entspricht den Leistungen, die vorher durch ein Gutachten bestimmt worden waren. K's Antrag findet keine Mehrheit. Nun klagt K gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einem Vertragsschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der L-GmbH.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! K stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Auftragsvergabe an die L-GmbH zu. Eine Zustimmung entspräche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. K habe nicht zumindest 3 Vergleichsangebote vorgelegt. Diese Vorlage sei jedoch bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere wegen des Gebots der Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, erforderlich.
2. Die vorherige Einholung eines Gutachtens mache die Einholung von Vergleichsangeboten nicht entbehrlich. Es sei der Sinn und Zweck der Einholung von Konkurrenzangeboten, es zu gewährleisten, dass insbesondere auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird. Allein aufgrund des auf Grundlage des Gutachtens eingeholten Angebots könne nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass es auch das wirtschaftlichste Angebot sei. Zudem gebe es möglicherweise abweichende berechtigte Interessen, sich für ein anderes Angebot zu entscheiden. Darüber hinaus sei es trotz Einholung eines Gutachtens möglich, dass ein Angebot nicht sämtliche möglichen Maßnahmen und Kosten abdecke. Ein Gutachten gewährleiste lediglich die Sicherheit, dass Angebote nicht exorbitant voneinander abweichen bzw. eine solche Abweichung offenbar werde und dass Angebote von gleichen Voraussetzungen ausgingen.

Kommentar

Anmerkung

1. Soweit der Fall die Frage anspricht, dass vor dem Beschluss, einen Auftrag zu vergeben, Angebote einzuholen sind, kann auf die vorstehenden Anmerkungen zu LG Frankfurt v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14, und zu LG Dortmund v. 21.10.2014, 1 S 371/13 verwiesen werden.
2. Hier soll ein anderer Aspekt betrachtet werden. Will ein Wohnungseigentümer eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme durchsetzen, muss er sie den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich in einer Versammlung vorstellen und beantragen, sie zu beschließen. Findet er für seinen Vorschlag keine Mehrheit, kann er – wie im Fall der Wohnungseigentümer K – auf die von ihm begehrte Verwaltungsmaßnahme klagen. Eine solche Klage hat allerdings regelmäßig keinen Erfolg. Sie dringt nur durch, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, dass vom klagenden Wohnungseigentümer Verlangte zu beschließen (das "Ob" und das "Wie"), auf Null reduziert hat. Ein solcher Fall ist in aller Regel nicht gegeben. Will ein Wohnungseigentümer dennoch klagen, sollte er nicht auf eine konkrete Verwaltungsmaßnahme klagen, sondern die Ermessensentscheidung des Gerichts erbitten (§ 21 Abs. 8 WEG). Diese Klage hat bereits Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, die Verwaltungsmaßnahme zu beschließen (das "Ob"), auf Null reduziert hat.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Die Mehrzahl der Verwalter hält es wenigstens für "lästig", für bestimmte Maßnahmen mehrere Angebote einzuholen. Andere Verwalter weisen darauf hin, es sei gar nicht möglich, in jedem Fall vergleichbare Angebote zu erlangen. Dennoch sollte sich jeder Verwalter angesichts der feststehenden Rechtsprechung um die Einholung von Angeboten wenigstens bemühen. Scheitert er mit diesem Bemühen, sollte er mündlich im Einzelnen darlegen und in der Niederschrift schriftlich festhalten, dass und wie er sich um Angebote bemüht hat und warum es ihm nicht möglich war, den Eigentümern mehrere vergleichbare Angebote zu präsentieren.

2. Ist ein Dritter nur gegen ein Entgelt bereit, ein Angebot zu unterbreiten, ist der Verwalter dennoch nicht berechtigt, einen entsprechenden Vertrag mit dem Dritten zu schließen. Tut er das dennoch, sollte der Verwalter den Wohnungseigentümern hiervon berichten und sie um eine Genehmigung bitten. Der verständige Wohnungseigentümer wird diese Genehmigung in aller Regel nicht verweigern.

   Muster: Genehmigung

   Die Wohnungseigentümer genehmigen namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Vertrag zwischen dieser und der ___, den der Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen hat.

   Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: _____

   Nein-Stimmen: _____

   Enthaltungen: _____

   Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

   Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.

Link zur Entscheidung

LG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014, 1 S 221/12