Versammlung: Einholung von Angeboten / 4 Die Entscheidung

Das LG kann insoweit keinen Mangel erkennen! Die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Angebote seien hinreichend vergleichbar gewesen. Dass die Angebote unterschiedliche technische Lösungen beinhalteten, sei weder dargetan noch ersichtlich. Dass die K-GmbH eine vollständige Sanierung der Betonflächen vorsehe, während die anderen Angebote eine Untersuchung der Balkone auf Schadstellen vorsehen und (zunächst) von einer Schadensquote der Fläche von ca. 10 % ausgingen, stehe einer Vergleichbarkeit nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer hätten die Kosten für eine vollständige Sanierung durch einen einfachen Rechenschritt ermitteln können. Die Angebote müssten kein identisches Leistungsverzeichnis haben. Dies würde die Anforderungen an Vergleichsangebote überspannen. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die G-GmbH ihre Preise auf das von der L-GmbH erstellte Leistungsverzeichnis abgegeben hatte, ohne sich ggf. zuvor selbst ein Bild von den Gegebenheiten gemacht zu haben. Es sei auch unschädlich, dass Angebote nicht mit dem Einladungsschreiben zur Versammlung übersandt worden seien. Es reiche, wenn die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit haben, in die Angebote Einsicht zu nehmen oder wenn sie um deren Übermittlung bitten können, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend hielten. Diesen Anforderungen sei Genüge getan worden.

Hinweis

Es ist grundsätzlich erforderlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer vorbereitet. Nach bislang, durchaus kritisch zu sehender h. M. sind dazu Angebote einzuholen. Dabei ist nicht nur in der näheren Umgebung oder in der Gemeinde, sondern grundsätzlich in einem Umkreis zu fragen, der es einem Unternehmer noch wirtschaftlich erscheinen lässt, ein Angebot abzugeben. Dieser Unternehmer kann sich auch in einem anderen Land befinden. Mit einem Angebot reagiert ein Anbieter auf die Anfrage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und legt die Bedingungen fest, unter denen er bereit ist, beispielsweise einen Bauvertrag zu erfüllen. Angebote zielen nicht auf die geplante Maßnahme – die muss vorher feststehen –, sondern auf die Auswahl eines geeigneten Vertragspartners. Im Einzelnen gilt Folgendes:

• Bei Vertragsschlüssen genügen die Wohnungseigentümer durch die Einholung von Angeboten zum einen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Vertrag, müssen die Wohnungseigentümer sich daher mit den angebotenen vertraglichen Leistungen im Rahmen des Selbstorganisationsrechts auseinandersetzen. Als Grundlage dieser Ermessensausübung bedarf es in der Regel mehrerer Angebote. Durch die Einholung dieser Angebote soll nicht nur, aber doch vor allem gewährleistet werden, dass die Wirtschaftlichkeit beachtet wird und nicht zulasten der überstimmten Minderheit überteuerte Aufträge erteilt werden. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot müssen die Wohnungseigentümer fragen, welches mehrerer inhaltlich vergleichbarer Angebote wirtschaftlich vertretbar ist. Der Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümer ist dabei noch nicht überschritten, wenn sie nicht die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsvariante wählen. Der Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümer ist hingegen mit der Folge der fehlenden Ordnungsmäßigkeit überschritten bei Kosten für Maßnahmen, die nicht erforderlich, sinnlos oder völlig überteuert sind. So liegt es etwa, wenn sich die Wohnungseigentümer auf unangemessene, marktunübliche, überhöhte Entgelte einlassen; so liegt es bei Wartungsverträgen über Einrichtungen und Anlagen, die keinem regelmäßigen Verschleiß unterliegen und von denen auch keine Gefahr ausgeht; so liegt es für Kosten, die nicht geschuldet werden, oder für Zahlungen, die trotz Verjährung der Forderung erbracht werden. Auch gegen überhöhte Gebühren und Steuern müssen die Wohnungseigentümer mit Rechtsbehelfen vorgehen.
• Ist ein Angebot für eine Bauleistung eingeholt worden und zeigt sich während der Bauphase, dass es Änderungen bedarf, sollen nur dann wieder Angebote eingeholt werden müssen, wenn sich entweder auf der preislichen oder der technischen Ebene derartig gravierende Umgestaltungen ergäben, dass eine ordnungsmäßige Verwaltung eine neue Ermessensausübung erfordere. Das ist allerdings ein Zirkelschluss: ob eine Änderung gravierend ist und sich preislich oder technisch auswirkt, kann häufig nur durch Einholung weiterer Angebote geklärt werden – auch wenn sich hierdurch eine Baumaßnahme verzögert.
• Wie viele Angebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer nach ihrem Ermessen festlegen. Die instanzielle Rechtsprechung verlangt in der Regel wenigstens 3 Angebote. Die Anzahl der Vergleichsangebote sagt über die Qualität der mit ihrer Hilfe gewonnenen Argumentation allerdings nicht unbedingt etwas aus. Bereits durch die Auswahl der 3 Anbieter bestehen große Einflussm...