Versammlung: Beschlussfähigkeit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Altvereinbarung zur Beschlussfähigkeit der Versammlung nach dem 30.11.2020 noch anwendbar ist.

Beschlussfähigkeit

Nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Diese Regelung gibt es nicht mehr. Seit dem 1.12.2020 ist jetzt jede Versammlung beschlussfähig. Die Wohnungseigentümer können allerdings etwas anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung gibt es im Fall. Das AG meint, diese Vereinbarung sei trotz § 47 WEG weiterhin anwendbar. Diese Vorschrift bestimmt, dass Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften des WEG abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegenstehen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Das AG bejaht aber den Willen, da die Wohnungseigentümer die Beschlussfähigkeit, wie sie § 25 Abs. 3 WEG a. F. bestimmt hatte, durch ihre Vereinbarung verschärft hatten: Nach der Vereinbarung müssen für die Beschlussfähigkeit (auch) mehr als die Hälfte der Miteigentümer erschienen sein. Diese AG-Deutung überzeugt. Sie sollte für die Praxis prägend sein.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Nach BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/221, lässt sich einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen schlichten Verweisung auf die Gesetzeslage oder der bloßen Wiederholung des Gesetzes in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nicht entnehmen, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung alten Rechts verbleiben soll. Vielmehr ist dies grundsätzlich als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen. Im Fall gibt es keine Verweisung/Wiederholung, sondern in einer kleinen Wohnungseigentumsanlage eine Verschärfung.