Vermietung: Beschlusskompetenz

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, einen Zustimmungsvorbehalt für die Vermietung des Sondereigentums zu bestimmen.

2 Normenkette

§ 13 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, bei einer Neuvermietung solle "ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft" gelten. Der vermietende Eigentümer habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außerdem "über den Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren". Damit soll sichergestellt werden, dass keine Personen in die Gemeinschaft aufgenommen werden, die von den anderen Eigentümern aus berechtigten Gründen nicht akzeptiert würden. Der Verwalter soll die Zustimmung unter Beachtung der Eigentümerrückmeldungen schriftlich aussprechen oder versagen.

Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er hält ihn nicht für ordnungsmäßig.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss ist nach Auffassung des AG in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig. Gem. § 13 Abs. 1 WEG dürfe jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz entgegenstehe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen.

Ein Wohnungseigentümer benötige keine Zustimmung des Verwalters, bevor er sein Wohnungseigentum vermiete. Es sei zwar allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten entsprechend § 12 WEG abhängig machen könnten. Allerdings könne das Recht auf Vermietung des Sondereigentums nur durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. eine Vereinbarung, eingeschränkt werden (Hinweis auf OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 15.6.2005, 20 W 63/05). Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersage oder wesentlich einschränke, wie das hier der Fall sei, sei hingegen nichtig (Hinweis auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 28).

Da auch ein nichtiger Beschluss angefochten werden könne und auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe nach h. M. insoweit keine unterschiedlichen Streitgegenstände beträfen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgten und einen einheitlichen Streitgegenstand hätten, nämlich die Vernichtung eines konkreten Beschlusses, habe das Gericht auch ohne entsprechenden Antrag die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses festzustellen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese vermieten. Die Wohnungseigentümer können dieses Recht einschränken. Die Wohnungseigentümer können z. B. das Recht zur Vermietung des Sondereigentums eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) und/oder einschränken (relatives Vermietungsverbot). Ein relatives Vermietungsverbot liegt beispielsweise in der Vereinbarung, dass eine Vermietung nur mit Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder des Verwalters erlaubt sein soll (Zustimmungsvorbehalt). In der Entscheidung stellt sich die Frage, ob man einen solchen Zustimmungsvorbehalt auch beschließen kann.

Beschlusskompetenz

Die Wohnungseigentümer können über einen Gegenstand beschließen, wenn ihnen das Gesetz oder eine Vereinbarung eine Beschlusskompetenz einräumt. Im Fall scheint es keine Vereinbarung gegeben zu haben (das wäre eine Öffnungsklausel i. S. v. § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Also kommt es auf das Gesetz an. Das räumt den Wohnungseigentümern für einen Zustimmungsvorbehalt aber keine Beschlusskompetenz ein. Man könnte zwar argumentieren, dass es ein Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG sei. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, können danach die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen. Grenzen nennt die Norm nicht. Dennoch sind sich alle – bislang – einig, dass § 19 Abs. 1 WEG enger als sein Wortlaut zu verstehen ist. Warum das so sein soll, ist allerdings nicht ganz deutlich.

Streitgegenstand

Das AG meint, Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe beträfen keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Dieses Denken entspricht der h. M., ist aber nicht unumstritten.

Einigkeit besteht, dass der Streitgegenstand durch den (Wider-)Klageantrag bestimmt wird, in dem sich die vom Kläger geltend gemachte Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet. Streitig ist aber, was als "Lebenssachverhalt" anzusehen ist:

Nach hier vertretener Ansicht ist der Lebenssachverhalt der Beschlussklagen der Weg, der zu einem Beschluss führt, nicht aber der Mangel, der dem Beschluss anhaftet.

Nach einer neuen Ansicht wird der Lebenssachverhalt durch den konkreten Beschlussmangel bestimmt (Lehmann-Richte...