Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5 ABC der Verkehrssicherungspflichten

5.1 Abwasserleitungen (Dichtheitsprüfung)

Gemäß § 60 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) besteht grundsätzlich und für jeden die Verpflichtung, seine Abwasseranlagen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen, zu betreiben und zu unterhalten. Mit anderen Worten: Jede Abwasserleitung muss absolut dicht sein. Dies gilt auch für Abwasserleitungen auf privaten Grundstücken. Nach der weiteren Bestimmung des § 61 Abs. 2 WHG hat jeder, der eine Abwasseranlage betreibt, deren Zustand selbst zu überwachen. Das WHG selbst sieht keine Dichtheitsprüfung vor. Maßgeblich sind daher die einzelnen Länderbestimmungen. Insoweit existieren auch in fast allen Bundesländern Eigenüberwachungsverordnungen. Diese regeln jedoch nur die Prüfung der öffentlichen Abwasseranlagen. Private Abwasserleitungen sind nicht betroffen. Im Übrigen aber sind in allen Bundesländern etwaige Schutzgebietsverordnungen zu beachten. Besonderheiten gelten in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen:

Baden-Württemberg

Eigentümer eines Grundstücks haben nach § 51 Abs. 1 WG BaWü auf eigene Kosten Abwasseranlagen zum Sammeln oder Fortleiten von Schmutzwasser oder mit diesem vermischten Niederschlagswasser des Grundstücks durch fachkundiges Personal zu überprüfen oder durch geeignete Stellen überprüfen zu lassen. Die entsprechende Verordnung ist allerdings noch nicht erlassen, sodass es derzeit noch bei der Eigenkontrolle nach der Eigenkontrollverordnung bleibt.

Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen besteht die Pflicht zur Dichtigkeitsprüfung nur in Wasserschutzgebieten. Darüber hinaus können jedoch die Kommunen durch Satzung Dichtigkeitsprüfungen vorschreiben. § 8 SüwVO Abw NRW konkretisiert insoweit die Anforderungen aus dem WHG an die Selbstüberwachung und legt Fristen für die erstmalige Zustands- und Funktionsprüfung und die Wiederholungsprüfung von privaten Abwasserleitungen und zugehörigen Einsteigeschächten oder Inspektionsöffnungen fest. Wurde eine Wohnanlage vor dem 1.1.1965 errichtet, war die Dichtigkeitsprüfung bis 31.12.2015 durchzuführen. Abwasserleitungen innerhalb von durch Rechtsverordnung festgesetzten Wasserschutzgebieten, die zur Fortleitung häuslichen Abwassers dienen, sind unverzüglich auf deren Zustand und Funktionsfähigkeit prüfen zu lassen, wenn dem Grundstückseigentümer bekannt ist, dass bei der Überprüfung des kommunalen Kanalnetzes entweder Ausschwemmungen von Sanden und Erden, Ausspülungen von Scherben, Ausspülungen von weiteren Fremdstoffen, die auf eine Undichtigkeit des häuslichen Kanals schließen lassen, oder Ablagerungen von solchem Material am Einlaufbereich des häuslichen Anschlusskanals in den kommunalen Kanal festgestellt wurden. Im Übrigen sind Abwasserleitungen, die zur Fortleitung häuslichen Abwassers dienen, keiner Wiederholungsprüfung zu unterziehen.

5.2 Aufzüge

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen

Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.2014 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über Aufzüge und Sicherheitsbauteile für Aufzüge"^[1] enthält, und eben nach Artikel 1 Abs. 1 dieser Richtlinie auch allgemein Aufzüge "zur Personenbeförderung" in Bezug nimmt, sind die Vorschriften der BetrSichV in Bezug auf vorhandene Aufzugsanlagen auch von Wohnungseigentümergemeinschaften zu beachten. Dies auch vor dem weiteren Hintergrund, als es sich bei einem Aufzug nach § 2 Nr. 30 des Produktsicherheitsgesetzes um eine überwachungsbedürftige Anlage handelt. Als Betreiber des Aufzugs fungiert die Wohnungseigentümergemeinschaft, so der Aufzug – wie im Regelfall – von jedem Wohnungseigentümer genutzt werden kann. Als Organ der Gemeinschaft hat der Verwalter für die Einhaltung der Vorschriften nach der BetrSichV zu sorgen. Werden die Prüf- und Wartungsvorschriften nicht eingehalten, liegt ein Verstoß gegen das Arbeitsschutzgesetz vor, der eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit darstellt. Die Einhaltung der Vorschriften der BetrSichV betrifft unmittelbar die Verkehrssicherung der Wohnanlage. Im Übrigen gibt es keinen Bestandsschutz für ältere Aufzugsanlagen. Sämtliche Aufzugsanlagen müssen vielmehr den Anforderungen der BetrSichV genügen.

Notfallplan

Seit 31.5.2016 muss für jede Aufzugsanlage ein Notfallplan vorliegen und in der Aufzugsdokumentation hinterlegt sein. Des Weiteren ist der Einbau eines 2-Wege-Notrufsystems verpflichtend. Der Notfallplan muss an der Hauptzugangsstelle des Aufzugs ausgehängt werden. Der Notfallplan muss unter anderem den Namen und die Telefonnummer der Person ausweisen, die uneingeschränkt Zugang zu allen Betriebsräumen hat. Der Notfallplan muss in der Aufzugsdokumentation hinterlegt sein. Empfehlenswert ist freilich ein Aushang im Bereich der Aufzugsanlage.

Musteraushang: Notfallplan

Standort der Aufzugsanlage	Anschrift der Wohnung...