Vergemeinschaftung von Mängelansprüchen / 5 Hinweis

Problemüberblick

B hat mit den späteren Wohnungseigentümern keinen Bauträgervertrag geschlossen. Wird gebrauchtes Wohnungseigentum veräußert (= ein reiner Kaufvertrag), kann man dennoch fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das gemeinschaftliche Eigentum Rechte aus dem Erwerbsvertrag hat. Der VII. Zivilsenat entschied zum alten Recht, die Wohnungseigentümer könnten kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche vergemeinschaften, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet seien (BGH, Urteil v. 25.2.2016, VII ZR 156/13, Rn. 18). Die Befugnis bestehe selbst dann, wenn nur ein Erwerber noch ein durchsetzbares Recht auf ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums haben sollte.

Ob das auch nach dem 1.12.2020 gilt, war offen. Die OLG-Lösung, wonach jetzt § 9a Abs. 2 WEG anwendbar sein soll, war, wie ich an dieser Stelle angemerkt hatte, mit sehr großer Vorsicht zu genießen. Denn § 9a Abs. 2 WEG soll nach seinem Sinn und Zweck nicht dazu dienen, in jeden Erwerbsvertrag über ein gebrauchtes Wohnungseigentum in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum hineinzuregieren. Da § 9a Abs. 2 WEG die primären werkvertraglichen Rechte nicht erfasst, ließ sich für das Kaufrecht insoweit wohl nichts anderes begründen.

Vergemeinschaftung

Der V. Zivilsenat des BGH hat einen Fall aus dem Kaufrecht, für den er und nicht der VII. Zivilsenat zuständig ist, dafür genutzt, rasch für Klarheit zu sorgen. Seiner Auffassung nach bleibt alles beim Alten. Es besteht mithin weiterhin die Möglichkeit, primäre Mängelrechte zu vergemeinschaften! Es gibt aber auch noch unbekanntes Terrain. Beispielsweise ist nicht ganz sicher, was für die sekundären Mängelrechte im Kaufrecht oder für die Herausgabe von Unterlagen gilt. Der VII. Zivilsenat hat hingegen zwischenzeitlich entschieden (BGH, Beschluss v. 1.2.2023, VII ZR 887/21, Rn. 1), dass die Lösung des V. Zivilsenats auch gilt, wenn ein werkvertraglicher Anspruch auf Nacherfüllung (§ 634 Nr. 1 BGB) oder auf Kostenvorschuss (§ 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB) in Rede steht.