Vergabemodalitäten bei zu wenig vorhandenen gemeinschaftlichen Pkw-Stellplätzen

Leitsatz

(Gerichtliche Gestaltungsregelung: Losverfahren)

Normenkette

§ 15 WEG, § 27 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall bestand eine Wohnanlage aus 32 Wohneinheiten; insgesamt waren jedoch nur 14 Pkw-Stellplätze vorhanden, für die keine Benutzungsregelung bestand. Der Vorschlag der Antragstellerseite, für die Benutzung der Plätze ein Rotationssystem einzuführen, wonach Parkplätze für jeweils ein Jahr per Los gegen eine monatliche Gebühr zu vergeben seien, wurde von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt, so dass die Antragstellerseite nunmehr gerichtliche Gebrauchsregelung beantragte.

Während das Amtsgericht dem Antrag (jährlicher Losentscheid, Teilnahme von höchstens einem Los für jede Wohnung, Verlosungsdurchführung durch den Verwalter) im Wesentlichen stattgab, wies das Landgericht den Regelungsantrag auf Beschwerde der restlichen Eigentümer zurück; die Rechtsbeschwerde der Antragstellerseite führte zur Aufhebung durch das Kammergericht Berlin und Zurückverweisung an das Landgericht.

2. Aus den Gründen:

Weigert sich eine Eigentümergemeinschaft, trotz gravierenden Parkplatzmangels eine Zuteilungsregelung zu treffen, ist eine turnusmäßige Parkplatzvergabe durch richterliche Gestaltung, etwa durch Anordnung eines jährlichen Losverfahrens, angezeigt. Reichen also Stellplätze nicht aus, um den Bedarf der Wohnungseigentümer zu befriedigen, ist eine zeitlich unbegrenzte Zuweisung an einzelne Miteigentümer unter Ausschluss der übrigen regelmäßig durch Mehrheitsbeschluss nicht zulässig. Es stellt sich dann die Frage, ob der Zugriff auf die Stellplätze dem Zufallsprinzip überlassen bleiben darf oder eine bestimmte Regelung erfordert. So hat auch das BayObLG (NJW-RR 92, 599; 93, 205) entschieden, dass es bei starker Nachfrage geboten sein könne, Stellplätze im Losverfahren und nur an Wohnungseigentümer zu vergeben, sowie abgeschlossene Mietverträge nach einer bestimmten Zeit zu kündigen, um auch anderen Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, auf Zeit einen Stellplatz zu bekommen. Ein Eigentümerbeschluss, der eine zeitlich unbegrenzte Vermietung an einzelne Wohnungseigentümer vorsähe und die anderen auf eine Warteliste verweise, stelle auch keine zureichende Gebrauchsregelung dar; es könne dann durch Gerichtsbeschluss eine jährliche Neuverteilung nach einem Losverfahren vorgesehen werden, wie dies der Senat bereits entschieden hat (NJW-RR 1990, 1495 = WE 1990, 208).

Eine unzulässige, weil zu weitgehende Eigentümerregelung müsse i.Ü. nicht insgesamt für ungültig erklärt und damit ersatzlos aufgehoben werden, sondern könne zu einer gerichtlichen Gestaltung führen. Der tägliche Kampf um Parkplätze müsse hier durch organisatorische Maßnahmen beendet werden.

Die Ausführung derartiger Gebrauchsregelungen bringe natürlich zusätzliche Maßnahmen der Wohnungseigentumsverwaltung mit sich, was allerdings zu den gesetzlichen Aufgaben des Wohnungsverwalters nach § 27 Abs. 1 WEG gehöre. Sonderregelungen müssten i.Ü. etwa hinsichtlich behinderter Wohnungseigentümer mitberücksichtigt werden. So gesehen sei der Senat der Meinung (als wegweisende Bemerkung für die neuerlich erforderlichen Tatsachenermittlungen durch das Landgericht), dass eine jährliche Verlosung etwa mit der Maßgabe, dass im zweiten und dritten Jahr bisher nicht zum Zuge gekommene Miteigentümer mit Vorrechten berücksichtigt würden, eine billige Lösung darstellen könnte; denkbar wäre aber etwa auch, gleich bei der ersten Verlosung einen festen turnusmäßigen Wechsel für die interessierten Miteigentümer vorzusehen.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 27.04.1994, 24 W 7352/93= NJW-RR 15/94, 912 = WM 7/1994, 394 = ZMR 8/1994, 379).

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer