Veräußerung des Mietgrundstücks / 5 Vorausverfügungen des Vermieters

Die Folgen von Vorausverfügungen des Vermieters vor Veräußerung sind in § 566b BGB geregelt. Von Bedeutung ist diese Vorschrift dann, wenn der Vermieter Mietansprüche abgetreten oder verpfändet hat. Solche Verfügungen über die Miete, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfallen, sind insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Übergangs laufenden Monat beziehen; geht das Eigentum nach dem 15. eines Monats über, so ist die Verfügung auch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den folgenden Monat bezieht.

Eine Verfügung über die Miete für einen späteren Zeitpunkt muss der Erwerber nur dann gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.

In § 566c BGB ist geregelt, wann ein Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter über die Miete gegenüber dem Erwerber wirksam ist. Von Bedeutung war diese Vorschrift beim Wiederaufbau kriegszerstörter Häuser unter Mitfinanzierung durch die Mieter (Mieterdarlehen, Baukostenzuschuss). Solche Rechtsgeschäfte sind dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit sie sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat beziehen, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. eines Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch insoweit wirksam, als es sich auf die Miete für den folgenden Monat bezieht.

Eine solche Vereinbarung, die nach dem Eigentumsübergang vorgenommen wurde, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vereinbarung bereits von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hatte.

Diese Bestimmungen gelten aufgrund der Verweisung in § 578 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und sonstige Räume, die keine Wohnräume sind.