Unwirksame Regelung einer Sondervergütung im Verwaltervertrag (hier: Klageverfahren bei Zahlungsrückstand)

Leitsatz

Zu unbestimmte und damit ungültige Sondervergütungsklausel in formularmäßigem Verwaltervertrag für den Fall der "Veranlassung von Klageverfahren"

Normenkette

(§§ 21 Abs. 4, 27, 28 WEG; § 9 Abs. 1 AGBG a.F.)

Kommentar

1. Grundsätzlich widerspricht es nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn verwaltervertraglich vereinbart wird, dem Verwalter Sondervergütungen für Verwalterleistungen zuzusprechen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben eines Verwalters hinausgehen. Dies gilt auch für die Bearbeitung gerichtlicher Verfahren auftrags der Gemeinschaft, welche den Leistungsumfang nach den §§ 27 und 28 WEG überschreiten. Solche Sondervergütungen müssen sich allerdings der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann (BGH v. 6.5.1993, V ZB 9/92, NJW 1993, 1924 (1925)). In diesem Zusammenhang ist es unbedenklich, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in Höhe der – auch im vorliegenden Fall nicht überschrittenen – Pauschgebühren nach der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) zuzubilligen (vgl. BGH, wie vor; OLG Hamm v. 19.10.2000, 15 W 133/00; OLG Köln v. 9.7.1990, 16 Wx 173/89 und OLG Düsseldorf v. 21.2.1996, 3 Wx 442/92).
2. Ist allerdings vertraglich die pauschale Sondervergütung vereinbart für den Fall der "Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand, zahlbar vom säumigen Eigentümer", verstößt diese Regelung in einem formularmäßigen Verwaltervertrag gegen Grundsätze des AGB-Gesetzes a.F. und ist unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG a.F. kann sich auch – wie hier – aus der Unklarheit oder Undurchschaubarkeit der Regelung ergeben (vgl. auch BGH v. 19.10.1999, XI ZR 8/99, NJW 2000, 651). Abgesehen von der Frage, ob ein Schuldner als einzelner Wohnungseigentümer durch Verwaltervertrag überhaupt rechtswirksam verpflichtet werden kann, ergibt sich aus dieser vertraglichen Sondervergütungsklausel (hier: von geforderten pauschal 250 EUR) nicht, wann ein Zahlungsrückstand als gegeben zu erachten ist, ob Rückstände jeder Art und Höhe für jeden – auch geringfügigen – Zeitraum diese Kostenfolge auslösen sollen und unter welchen Voraussetzungen eine Säumnis (verschuldeter Zahlungsrückstand) vorliegt bzw. unter welchen (verschuldeten?) Umständen ein Klageverfahren als veranlasst gelten und die Kostenfolge auslösen soll.
3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des Wohngeldschuldners im gesamten Verfahren von 91 %.

Link zur Entscheidung

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2003, 3 Wx 364/02, NZM 3/2003, 119 = ZMR 4/2003, 285 = DWE 1/2003, 25)

Anmerkung

Vgl. insoweit auch die Sonderhonorarklausel in meinem aktualisierten Verwaltervertragsmuster in ETW, Gruppe 11. Fragen einer Wohngeldzahlungsfälligkeit bzw. eines schuldhaften Verzugs ergeben sich i.Ü. in der Regel aus Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung. Vgl. zur Schuldnerschaft von Sondervergütungen auch Müller, NZM 8/2003, 307.