Unterteilungsmängel

Leitsatz

Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer "zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen

Normenkette

§§ 1, 5, 8 WEG

Das Problem

1. Eine aus einem Alt- und einem Anbau bestehende Wohnungseigentumsanlage wird durch E im Wege der Teilungserklärung 2002 in 2 Miteigentumsanteile aufgeteilt, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung nebst Nebenräumen. A erwirbt einen Miteigentumsanteil (Wohnung 1).
2. Nach dem Erwerb teilt E den 2., ihm verbliebenen Miteigentumsanteil (Wohnung 2) wiederum in 2 Teile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einem Teil der Räume der bisherigen Wohnung 2 (nunmehr die Wohnungen Nr. 2 neu und Nr. 3). Die Wohnung Nr. 2 (neu) veräußert E an B, die Wohnung Nr. 3 hingegen an C. 2007 veräußert A dann die Wohnung 1 an D.
3. 2012 trägt das Grundbuchamt in der II. Abteilung der Wohnungsgrundbücher zugunsten aller Eigentümer einen Widerspruch gegen folgende Eintragungen ein: "Gemeinschaftseigentum Nr. 4 im KG, Sondereigentum Nr. 2 im EG hinsichtlich des Eingangsbereichs, sowie Treppe zu Sondereigentum Nr. 3 im KG und EG."
4. Gegen den Widerspruch wendet sich D. Er meint, es sei nicht nur ein Widerspruch einzutragen, sondern E's Unterteilung sei wegen Nichtigkeit zu löschen. Die Unterteilungserklärung sei auf die Schaffung neuen gemeinschaftlichen Eigentums im Keller und im Treppenhaus gerichtet gewesen und habe die Kellertreppe einbezogen, obwohl diese nicht Teil des Sondereigentums der vormaligen Wohnung Nr. 2 gewesen sei. Das Grundbuchamt meint, dass die für eine amtswegige Löschung erforderliche inhaltlich unzulässige Eintragung i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht gegeben sei. Dagegen wendet sich D mit der Beschwerde, mit der er die Löschung weiterverfolgt.

Entscheidung

1. Mit Erfolg! Die im Unterteilungsplan grün umrandeten Räume seien keinem der neu entstandenen Miteigentumsanteile als Sondereigentum zugeordnet worden. Die Räume seien ursprünglich der Wohnung Nr. 2 (alt) als Sondereigentum zugeordnet gewesen. Im Unterteilungsplan seien sie nun grün umrandet und mit "4" gekennzeichnet und damit ausweislich der Planlegende als "Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen. Die mit dieser Bezeichnung gewollte rechtliche Qualität sei unklar. Fest stehe nur, dass die Räume weder mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (neu) noch mit dem der Wohnung Nr. 3 verbunden sein sollen. Ein neuer eigenständiger Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an diesen Räumen, sei ebenfalls nicht gewollt. Vielmehr würden die grün umrandeten und mit Nr. 4 gekennzeichneten Teile in der Abgeschlossenheitsbescheinigung als "gemeinschaftliches Eigentum" bezeichnet. Ob damit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer oder nur der Inhaber der neu geschaffenen Wohnungen Nr. 2 (neu) und Nr. 3 gewollt ist, bleibe zweifelhaft. Schon diese Unklarheit über die rechtliche Qualität der gewollten "Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" begründe Zweifel an der inhaltlichen Zulässigkeit der eingetragenen Unterteilung.
2. Jedenfalls habe die aus dieser Regelung letztlich resultierende rechtliche Einordnung der Räume als unzulässiges isoliertes Sondereigentum die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung zur Folge. Die Auffassung der Beschwerdegegner, es handle sich um Flächen, die den jeweiligen Eigentümern der neuen Wohnungen Nr. 2 und 3 "zur Gemeinschaftsbenutzung" dienten, lasse wesentliche Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts außer Acht. Sollte damit gemeint sein, dass es sich um gemeinschaftliches Eigentum der Inhaber der neuen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3 handle, verkenne diese Betrachtungsweise, dass nach geltendem Recht Sondereigentum an Räumen immer nur einem Miteigentumsanteil zugeordnet sein kann (OLG Schleswig v. 29.9.2006, 2 W 108/06, DNotZ 2007 S. 620, 621). Denn das WEG sehe Mitsondereigentum als dinglich verselbstständigte Untergemeinschaft an einzelnen Räumen nicht vor (BGH v. 30.6.1995, V ZR 118/94, DNotZ 1996 S. 289, 292). Die Bildung von Mitsondereigentum der Inhaber der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohneigentumseinheiten an einem Raum sei deshalb nicht zulässig. Die betroffenen Räume seien nicht mit einem der beiden neu geschaffenen Miteigentumsanteile verbunden worden und damit ohne Zuordnung zu einem Miteigentumsanteil überhaupt. Ein Sondereigentum ohne Verbindung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil verstoße gegen zwingendes Recht; ein isoliertes Sondereigentum sei nicht denkbar (OLG München v. 3.4.2007, 32 Wx 33/07, DNotZ 2007 S. 946, 947).
3. Die unterbliebene Zuordnung der Räume zu einem Miteigentumsanteil habe auch nicht die Umwandlung in gemeinschaftliches Eigentum zur Folge. Während bei der Begründung von Wohnungseigentum ein nicht mit einem Mit...