Unerlaubte Untervermietung – Vermieter darf "Falle" stellen

1 Leitsatz

Das Recht des Vermieters, zur Ermittlung einer unberechtigten Untervermietung detektivische Mittel einzusetzen, schließt auch die Möglichkeit ein, zum Schein durch einen "agent provocateur" ein Untermietverhältnis eingehen zu lassen.

2 Normenkette

§§ 573, 546 BGB

3 Das Problem

Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung z. B. an Touristen über ein Internetportal (z. B. Airbnb) stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter jedenfalls zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung seine Untervermietungsaktivitäten nicht einstellt. Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge zwar zu keiner vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung mehr kommt, der Mieter aber nach erfolgter Abmahnung das über Airbnb geschaltete Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält. Damit bringt der Mieter gegenüber der Öffentlichkeit als auch gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck, die Überlassung der Wohnung an Touristen auch in Zukunft fortsetzen zu wollen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 3.2.2015, 67 T 29/15, MDR 2015 S. 203).

4 Die Entscheidung

Die Beweislast für die unerlaubte Untervermietung liegt beim Vermieter. Dieser Darlegungs- und Beweislast bei einer Kündigung wegen ungenehmigter gewerblicher Nutzung genügt der Vermieter nicht, wenn er sich zum Beweis der vom Mieter bestrittenen gewerblichen Nutzung lediglich auf das Ergebnis einer Google-Suchanfrage bezieht (LG Stuttgart, Urteil v. 20.8.2014, 4 S 2/14, WuM 2015 S. 37). Nach einem neuen Urteil des LG Berlin darf der Vermieter zur Ermittlung der unberechtigten Untervermietung auch detektivische Mittel einsetzen. Dies schließt auch die Möglichkeit ein, zum Schein durch einen "agent provocateur" (z. B. einen Bekannten des Vermieters) ein Untermietverhältnis eingehen zu lassen.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 15.9.2020, 63 S 309/19 GE 2021 S. 250