Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentumseinheit ausgewiesen, besteht dennoch ein Vorkaufsrecht.
Nebenräume, Garagen und Stellplätze sind mit der Wohnung als Einheit zu betrachten, so über sie keine gesonderten vertraglichen Vereinbarungen bestehen.[1] Maßgeblich sind die Bestimmungen des Mietvertrags. Ist also beispielsweise eine Garage mitvermietet, unterfällt auch diese dem Schutzbereich des § 577 BGB. Anders verhält es sich allerdings dann, wenn ein gesonderter Vertrag bezüglich der vermieteten Garage existiert. In diesem Fall besteht das Vorkaufsrecht nicht für die Garage.
Dem Anwendungsbereich des § 577 BGB unterfallen nicht die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelten Mietobjekte. Hierbei handelt es sich insbesondere um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist und um solchen, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist und der überwiegend vom Vermieter möbliert ist. Dem Anwendungsbereich unterfallen auch nicht Wohnräume in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Auch andere Gebrauchsüberlassungsverträge wie Leihe und Pacht fallen nicht unter § 577 BGB.
Ob ein Untermietverhältnis dem Anwendungsbereich des § 577 BGB unterfällt, wird nicht einheitlich beantwortet. Zu differenzieren ist jedenfalls danach, ob der Hauptmieter die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angemietet hat. Dann kann auch bei einer Untervermietung nur der Hauptmieter ein Vorkaufsrecht haben. Anders kann es aber dann zu beurteilen sein, wenn ein Fall der gewerblichen Zwischenvermietung nach § 565 BGB gegeben ist.
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