Umstellung der Warmwasserversorgung auf eine zentrale Warmwasserversorgung als modernisierende Instandsetzung?

Leitsatz

1. Umstellung der Warmwasserversorgung (Wärmetauscher und Boiler) auf eine zentrale Warmwasserversorgung als modernisierende Instandsetzung?
2. Entscheidungskriterien

Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 133 BGB

Kommentar

1. Bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen sind die allgemeinen Auslegungsregeln zu beachten. Es ist der wirkliche Wille der beschließenden Wohnungseigentümer, soweit er im Wortlaut Ausdruck gefunden hat, maßgeblich und nicht der buchstäbliche Wortlaut (§ 133 BGB).
2. Hat ein Versammlungsleiter festgestellt, dass eine Maßnahme (mangels Einstimmigkeit) abgelehnt sei, hat diese Feststellung konstitutive Bedeutung, sodass bei Annahme eines Beschlusses ein sog. Negativbeschluss vorliegt (BGH v. 23.8.2001, V ZB 10/01, ZMR 2001, 809).
3. Wesentliche Grundlage für die Beurteilung, ob eine modernisierende Instandsetzung eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung darstellt, ist eine umfassende Abwägung aller für und wider die Maßnahme sprechenden Umstände und insbesondere eine Kosten-Nutzen-Analyse (hier: zur Frage der Umstellung bisheriger Warmwasserversorgung auf eine zentrale Lösung). Dabei spielen im Falle der Instandsetzung einer Energieanlage verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle, insbesondere die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zum erwartenden Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Umweltverträglichkeit und auch die Frage, inwieweit sich eine geplante Modernisierung bereits in der Praxis bewährt und durchgesetzt hat. Zu fragen ist auch, wie sich ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossener Hauseigentümer in ähnlicher Situation verhalten würde. Bei der technischen Ausstattung einer Wohnungseigentumsanlage, zu der auch die Energieversorgungsanlage gehört, darf die Grenze nicht zu eng am bestehenden Zustand ausgerichtet werden, will man zum Schaden aller Eigentümer vorzeitige Alterung des Gebäudes und mögliche Wertverluste verhindern. Bei einer Abwägung ist auch zu berücksichtigen, dass und in welchem Umfang Eingriffe in das Sondereigentum hier notwendig werden und ob von den einzelnen Eigentümern schon bisher Aufwendungen zur Verbesserung der derzeit vorhandenen Warmwasserversorgung in den einzelnen Wohnungen vorgenommen wurden, die sich als gegenstandslos erweisen könnten.
4. Der Streit wurde unter Aufhebung der bisherigen Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 176/03, ZMR 6/2004, 442