Umsatzsteuerliche Fragen bei Ehegatten-Grundstücken

Dr. Hans-Joachim Bülow

Zusammenfassung

Überblick

Finanzierungsvorteile

Eheleute, die Grundbesitz unternehmerisch nutzen oder eine unternehmerische Nutzung erstmalig planen, sollten im Rahmen der Finanzierung auch prüfen, ob sie die ihnen hierbei von anderen Unternehmen in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge gemäß § 15 UStG als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen können.^{^[1]} Das gilt wegen des nicht unerheblichen Kostenanteils der Umsatzsteuer am Gesamtpreis insbesondere bei der Vergabe von Aufträgen für Neubauten, Ein-, Um- oder Ausbauten sowie für größere Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Der folgende Beitrag soll unter Bezugnahme auf die Ausführungen im o. g. Hauptbeitrag erläutern, welche besonderen, dort nicht erörterten Fragen insoweit bei Ehegattengrundstücken bestehen.

[1]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Der Vorsteuerabzug.

1 Grundlagen

1.1 Zivilrechtliche Grundlagen

Eigentumsverhältnisse

Grundbesitz (bebaut und/oder unbebaut) kann bei Eheleuten im Alleineigentum eines der Ehegatten stehen, gemeinsames Eigentum beider Ehegatten (Bruchteilseigentum i. S. d. §§ 741 ff. BGB) oder Gesamthandseigentum sein. Maßgebend dafür ist auch der Güterstand, in dem die Ehegatten familienrechtlich leben:

Zugewinngemeinschaft
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft ist jeder Ehegatte grundsätzlich Eigentümer sowohl der Gegenstände, die er in die Ehe eingebracht hat, als auch solcher, die er während der Ehe erwirbt. Gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten wird daher in der Regel nur begründet, wenn sie es gemeinsam erwerben oder ein Ehegatte einen Teileigentumsanteil auf den anderen überträgt. Auch im Falle der Erbschaft wird derjenige Ehegatte Eigentümer, der den Gegenstand erbt.
Gütergemeinschaft
Bei der Gütergemeinschaft werden grundsätzlich alle Gegenstände gemeinschaftliches Eigentum beider Ehegatten. Durch die Begründung einer Gütergemeinschaft entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Dies bedeutet, die Ehegatten können – anders als bei einer Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Miteigentümer allein über seinen Eigentumsanteil verfügen kann – nur gemeinschaftlich über das gemeinsame Eigentum verfügen. Wird das Haus oder werden einzelne Wohnungen vermietet, werden beide Ehegatten aus den abgeschlossenen Mietverträgen berechtigt und verpflichtet. Ist im Grundbuch nur ein Ehegatte als Eigentümer eingetragen, wird das Grundbuch unrichtig und es ist zu berichtigen. Der nicht eingetragene Ehegatte hat einen Anspruch auf Änderung des Grundbuchs. Auch bei der Gütergemeinschaft bleibt die Bildung von Sondergut^{^[1]} und Vorbehaltsgut^{^[2]} möglich. Gegenstände, die zum Sondergut und/oder Vorbehaltsgut gehören, bleiben im Alleineigentum des jeweiligen Ehegatten.
Gütertrennung
Bei der Gütertrennung ergeben sich keine Besonderheiten. Ebenso wie bei der Zugewinngemeinschaft ist jeder Ehegatte Eigentümer der von ihm erworbenen Gegenstände. Die Gütertrennung steht dem gemeinsamen Erwerb eines Grundstücks durch die Ehegatten, durch den sie Miteigentümer oder – wenn sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bilden – Gesamthandseigentümer des Grundstücks werden, nicht entgegen.

[1] § 1417 BGB.

[2] § 1418 BGB.

1.2 Umsatzsteuerliche Grundlagen

Wer ist Unternehmer?

Für die Anwendung des Umsatzsteuergesetzes ist Voraussetzung, dass entweder

jeder Ehegatte einzeln oder
die Ehegatten als Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaft

Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sind. Weiter ist zu prüfen, ob die Ehegatten eine im Inland steuerbare Leistung (z. B. Vermietung) erbringen, ob diese Leistung steuerpflichtig ist und ob – sollte die Leistung, wie z. B. die Vermietung, steuerfrei sein – eine Option zur Steuerpflicht möglich ist.^{^[1]}

Ehegatten, denen mehrere gemeinsam verwaltete und vermietete Grundstücke gehören und zivilrechtlich mehrere Bruchteilsgemeinschaften bilden, bleiben zumindest umsatzsteuerlich gleichwohl nur ein Unternehmen, wenn sie

an den einzelnen Bruchteilsgemeinschaften in gleichem Verhältnis beteiligt sind,
eine einheitliche Willensbildung gewährleistet ist und
wenn die Ehegatten bei der Vermietung nach außen im Wesentlichen gleich auftreten.

Ist jedoch aufgrund unterschiedlicher Beteiligungsverhältnisse eine einheitliche Willensbildung nicht gewährleistet, bilden die verschiedenen Bruchteilsgemeinschaften jeweils verschiedene Unternehmen.^{^[2]} Durch die gemeinsame Vermietung eines im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten stehenden Grundstücks entsteht nicht automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zwischen den Eheleuten.^{^[3]}

Somit sind folgende Konstellationen möglich:

ein Einzelunternehmen des Ehemanns,
ein Einzelunternehmen der Ehefrau,
ein aus der Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaft bestehendes Unternehmen,
mehrere aus verschiedenen Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaften bestehende Unternehmen.

Sowohl zwischen den Ehegatten als auch zwischen der Ehegattengemeinschaft und den einzelnen Ehegatten können umsatzsteuerliche Leistungen ausgeführt werden.

Praxis-Beispiel