8.1 Handlungspflichten der Wohnungseigentümer
Die Hausinstallation zählt gemäß den §§ 1 Abs. 5 und 5 Abs. 2 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Erfüllung des Pflichtenkatalogs der Trinkwasserverordnung fällt damit in den Verantwortungsbereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei den Wohnungseigentümern verbleibt die Beschlussfassung über notwendige Maßnahmen zur Erfüllung des Pflichtenkatalogs und zur Kostentragung.
Betriebskosten
Im Hinblick auf die Kostentragung ist zu beachten, dass es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, nur die vermietenden Wohnungseigentümer mit den laufenden Kosten der Legionellenprüfung zu belasten.[1] Eine Differenzierung danach, welche Wohnungen vermietet werden, ist zum einen unpraktikabel und zum anderen profitieren sämtliche Wohnungseigentümer von der Untersuchung. Aus diesem Grund ist eine Unterscheidung danach, welche Wohnungen vermietet sind und welche nicht, unbillig.
Bei den Kosten für die wiederkehrenden Legionellenuntersuchungen handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten. Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung sind dabei bei den Warmwasserkosten anzusetzen, da durch die Untersuchung ausgeschlossen werden soll, dass von der Warmwasseranlage Gesundheitsgefahren ausgehen.
Installationskosten nicht auf Mieter umlegen
Kosten für die Installation der Probeentnahmehähne können nicht auf Mieter umgelegt werden.
Ist das Trinkwasser nicht einwandfrei und muss der Vermieter hierzu Maßnahmen ergreifen, zählen die Untersuchungskosten und alle weiteren Kosten für Abhilfemaßnahmen nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Vielmehr geht es um die Kosten aus einem konkreten Schadensfall. Damit also nicht um umlagefähige laufende Kosten.
8.2 Handlungspflichten des Verwalters
Ebenso wie die Wohnungseigentümer wird auch der Verwalter durch die Trinkwasserverordnung in die Pflicht genommen.
Die Sorge um den hygienisch einwandfreien Zustand des Trinkwassers in der Hausinstallation entsprechend den Anforderungen der Trinkwasserverordnung gehört zu den Aufgaben der technischen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Verwalter obliegen.
Eigenständiges Handeln des Verwalters
Als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss ein Verwalter sämtliche Pflichten erfüllen, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG obliegen.
Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter befugt, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Die nach der Trinkwasserverordnung notwendigen Maßnahmen können eine untergeordnete Bedeutung i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG haben und führen in aller Regel nicht zu erheblichen Verpflichtungen (z. B. Überprüfung und Veranlassung der turnusmäßigen Legionellenuntersuchung).
Turnusmäßige Legionellenuntersuchung vorbereiten
Dem Verwalter obliegt es, die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Modalitäten der turnusmäßigen Legionellenuntersuchungen durchzuführen. Dazu gehört die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über
- die Auswahl des infrage kommenden Prüflabors,
- den Zeitpunkt der turnusmäßigen Legionellenuntersuchungen,
- die Einrichtung der vorgeschriebenen repräsentativen Probennahmestellen und
- die Kostentragung.
Probennahmestellen einrichten
Die repräsentativen Probennahmestellen liegen in Wohnungseigentumsanlagen in der Regel im Sondereigentum. Deshalb wird in der Eigentümerversammlung auch darüber zu entscheiden sein, Probennahmestellen durch einen Installationsfachbetrieb in Streckenabschnitten der Hausinstallation einzurichten, die sich nicht im Sondereigentum befinden.
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