Kurzbeschreibung

Gemäß § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. In der Praxis steht die Begründung durch Teilung im Vordergrund (Teilungserklärung). Das Muster gibt hierfür die in der Praxis üblichen Anordnungen wieder.

Allgemeines zur Teilungserklärung

Nach § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) darf der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an diesem "teilen" (Grundbuchämter sind nach § 1 Abs. 1 Satz 1 GBO die Amtsgerichte, die die Grundbücher führen). Die Teilungserklärung wird wirksam, wenn sie der für die Entgegennahme für Eintragungsanträge zuständigen Person (§ 13 Abs. 3 GBO) zugeht, § 130 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 BGB.[1] Eine Bindungswirkung ist damit nicht verbunden; die Bestimmung des § 873 Abs. 2 BGB gilt nicht. Die Teilungserklärung kann daher nicht nur bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher widerrufen/geändert werden[2], sondern auch danach. Denn wenn der Eigentümer nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Teilungserklärung durch einseitige Erklärung aufheben kann, kann er als "Minus" hierzu auch Änderungen erklären.[3] Vor Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann der Alleineigentümer seine Teilungserklärung daher durch eine einfache einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO beliebig ändern und seinen Bedürfnissen – oder denen künftiger Erwerber – anpassen, sofern die Voraussetzungen der §§ 3, 7 Abs. 4 WEG vorliegen.[4]

Die Teilung erfolgt in Miteigentumsanteile (s. a. § 47 Abs. 1 GBO). Mit jedem – der Größe nach in der Regel verschiedenen – Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden werden. Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache (§ 3 Abs. 2 WEG). Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG "abgeschlossen" sein. Die Abgeschlossenheit wird durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt.[5] Ist ein Raum letztlich doch nicht abgeschlossen, ist es eine Frage des Einzelfalls, ob an ihm wirksam Sondereigentum begründet wurde.

Mit der Abgabe der Erklärung des aufteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt sind nach § 8 Abs. 2 WEG Wohnungsgrundbücher anzulegen. Zur Anlegung solcher Bücher ist das Grundbuchamt nach § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG verpflichtet. Danach wird für jeden vom Aufteiler bestimmten Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem werden das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als "Beschränkung" des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte eingetragen, § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Es wäre allerdings ein Irrtum zu glauben, ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch wäre in Bezug auf den Umfang und die Grenzen des Sondereigentums besonders aussagekräftig. Die Blätter würden viel zu unübersichtlich werden, wenn dort alle Einzelheiten verzeichnet wären. Um das Grundbuch zu entlasten, wird daher zur näheren Bezeichnung des Gegenstands (= seiner räumlichen Grenzen) und des Inhalts des Sondereigentums (= vor allem des dort erlaubten Gebrauchs und der Verwaltungsrechte) gem. § 7 Abs. 3 Satz 1 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen (Eintragungsbewilligung i. d. S. ist die Bewilligung des von der Eintragung betroffenen Rechtsinhabers gem. § 19 GBO). Nur Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind ausdrücklich einzutragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Erst die Eintragungsbewilligung und vor allem der ihr als Anlagen beizufügende Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die (fakultative) Gemeinschaftsordnung zusammen ergeben Gegenstand und Inhalt der Sondereigentumsrechte.

Überlegt ein Eigentümer, eine Teilungserklärung abzugeben, so ist vor ihrer Abfassung zu klären, ob auf dem zu teilenden Grundstück bereits ein Gebäude errichtet worden oder ob es noch zu errichten ist (§ 8 WEG lässt beides zu). Im zweiten Fall ist bei der Bauausführung darauf zu achten, dass diese nicht von den ursprünglichen Plänen abweicht. Geschieht dies doch in einem erheblichen Maße, schlägt die Begründung von Sondereigentum fehl und die Miteigentumsanteile bleiben – was das Sondereigentum angeht – "substanzlos". Im ersten Fall sollten hingegen keine alten Bauzeichnungen als Aufteilungsplan genommen, diese jedenfalls überprüft werden. In aller Regel weichen nämlich die Pläne vom Ist-Zustand ab.

Besonderheiten bei der Aufteilung gibt es bei sogenannten Mehrhausanlagen (Grundstücke, auf denen sich mehrere Gebäude oder Baukörper, das kann ...

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