Teilungserklärung: Bestimmtheit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Teilungserklärung wie beantragt umgesetzt werden kann. Das Grundbuchamt hat Bedenken, weil der aufteilende Eigentümer zwar für bestimmte Gebäudeteile bestimmt, dass sie im Sondereigentum stehen sollen, er aber zugleich erklärt, was gelten solle, wenn die Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig seien.

Inhalt einer Teilungserklärung

Der aufteilende Eigentümer kann die Anzahl und die Größe der Miteigentumsanteile sowie die Räume bestimmen, die nach der Aufteilung im Sondereigentum stehen sollen. Eine Kompetenz, für wesentliche Gebäudebestandteile anzuordnen, dass sie im Sondereigentum stehen sollen, besteht nicht. Was insoweit gilt, bestimmt § 5 WEG. Dies erkennt das OLG – und erkennt es nicht. Irgendwie scheint es davon auszugehen, dass der aufteilende Eigentümer dennoch bestimmen könne, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen sollen.

Umdeutung

Findet sich in einer Teilungserklärung eine Anordnung, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen sollen, kann diese Anordnung im Einzelfall umgedeutet werden. Vorstellbar ist, dass an dem entsprechenden Gebäudebestandteil ein Sondernutzungsrecht bestehen soll. Und es ist vorstellbar, dass der Wohnungs- als Sondereigentümer, dem der Gebäudebestandteil zugeordnet werden sollte, verpflichtet sein soll, die Erhaltungs- und/oder Betriebskosten für diesen Bestandteil zu tragen. Das OLG spricht die erste Umdeutung an. Dem Notar schwebte hingegen die zweite Umdeutung, also eine Umlagevereinbarung, vor ("Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln").

Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht berechtigt, eine möglicherweise unwirksame oder unklare Anordnung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung umzudeuten. Sie kann den Wohnungseigentümern von der Unwirksamkeit oder Unklarheit aber berichten und sie bitten, die Verwaltung anzuweisen, wie sie die Regelung verstehen soll. Im aktuellen Recht ist es ferner möglich, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (klarstellend) zu beschließen, dass ein Wohnungseigentümer, der einen besonderen Gebrauch an einem wesentlichen Gebäudebestandteil hat, beispielsweise an einem Fenster im Bereich seiner Wohnung, die damit im Zusammenhang stehenden Erhaltungskosten tragen soll.