Teileigentum: Café mit Schnellimbiss

Leitsatz

Darf nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ein Teileigentum als "Café mit Schnellimbiss" genutzt werden, dürfen von dem Teileigentum nach 21 Uhr im Allgemeinen keine Geräusch- und Geruchsimmissionen mehr ausgehen. Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Ladenöffnungszeiten bei Beschlussfassung oder bei Entscheidung des Gerichts an. Auszugehen ist vom Zeitpunkt der Grundbucheintragung.

Normenkette

§§ 15 Abs. 1, 21 Abs. 4 WEG

Das Problem

1. Nach einer Gebrauchsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung darf ein im Eigentum des Teileigentümers R stehendes Teileigentum als "Café mit Schnellimbiss" gebraucht und genutzt werden. Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird R vom BayObLG im Jahr 2003 in letzter Instanz verpflichtet, den Gebrauch des Teileigentums durch einen Irakisch-Deutschen Kulturverein zu unterbinden, soweit dieser über 21 Uhr hinausgeht (BayObLG v. 5.5.2003, 2Z BR 41/03, BayObLGR 2003 S. 335). "Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Café mit Schnellimbiss" ist es jedenfalls nicht vereinbar, in den Räumen über 21 Uhr hinaus die Versammlungsstätte eines ausländischen Kulturvereins mit Getränkeausschank und Speisenzubereitung zu betreiben".
2. T kauft das Teileigentum von R. Er beantragt auf der Versammlung, die zulässige "Nutzungszeit" von 21 Uhr bis auf 23 Uhr zu erweitern. Dieser Antrag wird einstimmig abgelehnt.
3. T greift diesen Beschluss an und klagt zusätzlich auf Zustimmung. Er ist der Ansicht, die Rechtsaufassung der Gerichte im Verfahren mit R sei nicht mehr aufrecht zu erhalten. Zum einen müsse berücksichtigt werden, dass mittlerweile die Ladenöffnungszeiten erheblich erweitert und flexibilisiert seien, sodass die damals vertretene Auffassung, die Öffnungszeiten hätten sich an den Ladenschlusszeiten zu orientieren, jedenfalls nicht mehr rechtfertige, dass die Betriebszeit um 21 Uhr ende. Der damalige Prozess habe zudem lediglich aus der Nutzungsart resultiert, welche allein auf dem Verhalten des damaligen Mieters beruht habe. Überdies sei die Auffassung der Gerichte, dass ein Café lediglich tagsüber geöffnet habe, nicht mehr zeitgemäß und nicht mehr tragbar. Insbesondere lasse ein Bescheid des Ordnungsamtes der Stadt Nürnberg eine Nutzung des Teileigentums bis einschließlich 23 Uhr zu. Zudem handle es sich um eine lebhafte Umgebung und nicht um eine ruhige Wohnlage, so dass insofern unabhängig von der Nutzungs- und Öffnungszeit des im Eigentum des Klägers stehenden Cafés bereits aufgrund der in unmittelbarer Nachtbarschaft gelegenen Spielhallen und Läden ein ortsüblicher hoher Lärmpegel vorhanden sei. Dieser werde sich durch die beabsichtigte Betriebszeit bis 23 Uhr nicht ändern. Nach heutiger Verkehrsanschauung sei zudem davon auszugehen, dass auch Cafés bis nachts geöffnet hätten, insoweit sei eine Betriebszeit von täglich bis 23 Uhr ortsüblich und angemessen. Aus diesem Gesichtspunkt müsse auch die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Kläger das Recht einräumen, das fragliche Café bis zu der von der Stadt Nürnberg genehmigten Zeit bis 23 Uhr zu betreiben.
4. T ist weiter der Ansicht, dass hinsichtlich der Nutzungszeiten nicht von den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags, also von den Verhältnissen des Jahres 1994, auszugehen sei. Insoweit lege die Bezeichnung als "Café" mit Schnellimbiss in keiner Weise nahe, dass damit die Ladenschlusszeiten des Jahres 1994 gemeint sein könnten. Aus Sicht des Empfängers, welcher Einsicht in das Grundbuch nehme, müsse vielmehr ermittelt werden, wie er die Eintragung "Café mit Schnellimbiss" unter Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen konnte und durfte. Insoweit bestehe auch ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung der Eigentümer zur Erweiterung der Öffnungszeiten bis 23 Uhr, da mit Öffnungszeiten bis 21 Uhr das Objekt nicht vermietbar sei. T behauptet insoweit, keiner der potenziellen Interessenten ginge davon aus, dass sich ein Café nur annähernd kostendeckend betreiben lasse, wenn dieses um 21 Uhr abends schließe. Bisher sei keiner der Interessenten bereit gewesen, das Objekt bei Festhalten an Öffnungszeiten bis 21 Uhr zu mieten. Das Ermessen sei insoweit auf Null reduziert, nachdem die Stadt Nürnberg für das fragliche Café Betriebszeiten bis 23 Uhr genehmigt habe.
5. T beantragt, den anderen Wohnungseigentümern aufzugeben, ihre Zustimmung dazu zu erklären, die zulässige Nutzungs- und Öffnungszeit seines Teileigentums von der Zeit bis längstens 21 Uhr auf 23 Uhr zu erweitern.

Die Entscheidung

Die Wohnungseigentümer hätten für den beabsichtigten Beschluss keine Beschlusskompetenz gehabt. Es bestehe kein Anlass, von der seitens der damals mit der Sache befassten Gerichte vorgenommenen Auslegung abzuweichen. Auch das jetzt befasste Gericht sei der Ansicht, dass die Bezeichnung "Café mit Schnellimbiss" eine "Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter" nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG sei. Aus der prägenden Bezeichnung "Café" ...