Teil II Mietprozessrecht / 4.1 Grundsätze

Rz. 597

Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO).

Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfassungsgemäßheit: BVerfG, Nichtannahmebeschluss v. 14.2.2007, 1 BvR 1351/01, WuM 2007, 500), Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Vermögensrechtlicher Natur sind u. a. sämtliche Ansprüche, die ihre Grundlage in einem Mietverhältnis zwischen den Parteien haben, also nicht nur Zahlungsklagen, sondern auch Klagen auf Feststellung der Echtheit des Mietvertrages oder der Beendigung des Mietverhältnisses, Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, Duldung der Besichtigung der ­Mieträume, Genehmigung der Untervermietung, Unterlassung der Tierhaltung etc. (Koch, Mietprozess, 1. Kap. Rn. 151 m. w. N.).

Maßgebend ist zunächst ob die Durchführung eines Güteverfahrens für die Klage vorgeschrieben ist. Das ist meist für Nachbarrechtsstreitigkeiten der Fall (vgl. u. a. LG Kleve, Urteil v. 15.2.2018, 6 S 92/17, Juris), nicht aber für Ansprüche aus einem Mietverhältnis. In Nordrhein-Westfalen unterliegen Zahlungsansprüche nicht der obligatorischen Streitschlichtung für Nachbarrechtsstreitigkeiten nach § 15a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EGZPO und § 10 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a GüSchlG NRW = § 53 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a JustG NRW (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 169/11, MDR 2012, 579 = NZM 2012, 435 = ZMR 2012, 745), ebenso nicht im Saarland (BGH, Urteil v. 27.1.2017, V ZR 120/16, NZM 2017, 267; OLG Saarbrücken, Urteil v. 22.3.2017, 2 U 7/16, Juris).

Sieht die landesrechtliche Verordnung das Verfahren nur für die Erhebung bestimmter Klagen vor dem Amtsgericht vor, wird eine beim Landgericht ohne vorherige Durchführung eines Schlichtungsverfahrens zulässig erhobene Klage nicht nachträglich dadurch unzulässig, dass der Rechtsstreit vom Landgericht wegen fehlender sachlicher Zuständigkeit gem. § 281 Abs. 1 ZPO an das Amtsgericht verwiesen wird (BGH, Urteil v. 30.4.2013,VI ZR 151/12 –, Juris).

Sodann kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert an, der 750 EUR nicht übersteigen darf.

Rz. 598

Bei einem Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses richtet sich der Zuständigkeitsstreitwert nach § 8 ZPO (BGH, Beschluss v. 22.2.2006, XII ZR 134/03, GE 2006, 641), so dass grundsätzlich der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete, maximal der fünfundzwanzigfache Jahresbetrag, anzusetzen ist. Streiten die Parteien im Rahmen einer Räumungsklage über eine Kleingartenparzelle, die auf unbestimmte Zeit verpachtet worden ist, über die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung, ist mangels anderer hinreichend konkreter Anhaltspunkte die "streitige Zeit" i. S. d. § 8 ZPO in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO zu bestimmen (BGH, Urteil v. 17.3.2005, III ZR 342/04, WuM 2005, 351), so dass der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Miete maßgebend ist (BGH, Urteil v. 17.3.2005, III ZR 342/04, GE 2005, 611 = WuM 2005, 351; BGH, Beschluss v. 21.9.2006, V ZR 63/06, WuM 2006, 584 – zum Wert der Beschwer). Daher ist vor Räumungsklagen in der Regel das Güteverfahren nicht durchzuführen.

Rz. 599

Bei Klagen auf Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete dürfte sich der Zuständigkeitswert nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des streitigen Betrages richten, so dass die Durchführung des Güteverfahrens in Betracht kommt (so LG Berlin, Urteil v. 21.1.2005, 63 S 387/04, GE 2005, 487 zum Beschwerdewert).

Rz. 600

Bei Klagen des Vermieters auf Beseitigung einer durch den Mieter errichteten Satellitenempfangsantenne dürfte jedoch der Wertverlust maßgebend sein, den er durch eine von der Satellitenempfangsantenne verursachte Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks seines Hauses erleidet (BGH, Beschluss v. 17.5.2006, VIII ZB 31/05, WuM 2006, 396 = DWW 2006, 289 = ZMR 2006, 677 – zum Beschwerdewert des abgewiesenen Vermieters).

Rz. 601

Der Zuständigkeitswert für die Klage des Mieters auf Wiederherstellung einer Müllschluckanlage dürfte sich nach den dafür entstehenden Kosten richten (LG Berlin, Urteil v. 16.2.2006, 67 S 365/05, GE 2006, 1483 – zum Beschwerdewert des verurteilten Vermieters).

Rz. 602

Bei einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der gemieteten Wohnung dürfte sich der Zuständigkeitsstreitwert danach richten, ob wie hoch streitwertmäßig die subjektiven Beweggründe und Bedürfnisse des Mieters zu bewerten sind (vgl. zum Beschwerdewert: BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 57/16, WuM 2018, 174). Die bisherige Rechtsprechung, dass der mit dem Beschwerdewert identische Zuständigkeitsstreitwert 750 EUR nicht übersteiget, dürfte nicht mehr aufrechtzuerhalten sein, so dass unabhängig von dem Geltungsbereich des Güteverfahrens, die Durchführung eines Güteverfahrens mangel...