Teil II Mietprozessrecht / 1.3 Darlegungs- und Beweislast

Rz. 54

Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss.

Hinweis

Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags

Zu den vorzutragenden Tatsachen gehören auch die negativen Tatsachen, die Voraussetzungen eines Anspruchs sind. Für den Vermieter, der Rechte aus dem Mietverhältnis herleitet, bedeutet dies, er muss im Prozess zunächst den Mietvertragsabschluss mit dem beklagten Mieter im Einzelnen behaupten. Ist der Mietvertrag ursprünglich mit einem anderen Vermieter abgeschlossen worden, so muss der jetzt klagende Vermieter im Einzelnen vortragen, aufgrund welcher Tatsachen er an die Stelle des ursprünglichen Vermieters getreten ist. Hat der frühere Vermieter das vermietete Grundstück veräußert, so muss der jetzt klagende Vermieter die lückenlose Erwerberkette seit dem früheren Vermieter ("Eigentümer") im Einzelnen vortragen. Dazu reicht es nicht aus, wenn er das Datum des Kaufvertrags vorträgt. Da er vielmehr erst mit Erwerb des Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt (§ 566), muss er das Datum seiner Eintragung in das Grundbuch vortragen. Ist das ursprüngliche Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden, so muss der jetzt klagende Eigentümer der Eigentumswohnung sowohl die Aufteilung als auch seine Eintragung als neuer Wohnungseigentümer in das Grundbuch darlegen. Hat nach der Aufteilung des Wohnhauses in Eigentumswohnungen der Eigentümer der Wohnung mehrfach gewechselt, so muss der zuletzt klagende Wohnungseigentümer auch die lückenlose Erwerberkette, ausgehend von dem damaligen Vermieter bis zu ihm unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich erfolgten Aufteilung in Wohnungseigentum, darlegen.

Rz. 55

Verklagt der jetzige Vermieter einen anderen Mieter als denjenigen, der sich aus dem Mietvertrag ergibt, so muss er ebenfalls darlegen, dass dieser an die Stelle des früheren Mieters getreten ist. Handelt es sich um eine Nachtragsvereinbarung zum ursprünglichen Mietvertrag, so muss der den jetzigen neuen Mieter verklagende Vermieter das Datum, die Form und den Inhalt dieser Nachtragsvereinbarung im Einzelnen darlegen. Ist keine Nachtragsvereinbarung geschlossen worden, so muss der jetzige Vermieter den Eintritt des verklagten Mieters kraft Gesetzes (§§ 563, 563a usw.) im Einzelnen nachvollziehbar darlegen und beweisen.

Rz. 56

Ist keine Nachtragsvereinbarung geschlossen worden, so muss der jetzige Vermieter den Eintritt des verklagten Mieters kraft Gesetzes (§§ 563, 563a usw.) im Einzelnen nachvollziehbar darlegen. Wenn der Vermieter aus dem von dem früheren Ehemann abgeschlossenen Mietvertrag dessen Ehefrau verklagt, die weder als Mieter aufgeführt ist noch den Mietvertrag als Mieter unterschrieben hat, so muss der Vermieter darlegen, dass die jetzt verklagte Ehefrau deswegen in den Mietvertrag eingetreten ist, weil sie mit dem verstorbenen Ehemann einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte (§ 563 Abs. 1). Wenn der Mietvertrag von beiden Ehegatten gemeinschaftlich abgeschlossen worden ist, kann die überlebende Ehefrau allein verklagt werden, da dieser Mietvertrag beim Tode eines Ehegatten mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt wird (§ 563a Abs. 1). Macht der Vermieter geltend, dass er das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen gem. § 563 Abs. 4 gekündigt hat, muss er die Kündigung, deren Zugang sowie das Vorliegen der Kündigungsgrundes darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn.75).

Berufen sich in dem Mietvertrag nicht aufgeführte Personen darauf, dass sie mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eingetreten sind, müssen sie darlegen und beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben (AG München, Urteil v. 1.3.2019, 461 C 24378/17, ZMR 2020, 41; AG Düsseldorf, Urteil v. 17.4.2013, 23 C 10824/12,ZMR 2014, 294). Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichend Indizien vorgetragen werden, um subsumieren zu können; unerträgliche Nachforschungen in der Intimsphäre sind aber nicht veranlasst (BGH, VIII ARZ 6/92, NJW 1993, 999; AG Düsseldorf, Urteil v. 17.4.2013, 23 C 10824/12, a.a.O.). Beruft sich ein als Mieter in Anspruch genommener Eintrittsberechtigter darauf, dass er den Eintritt abgelehnt hat muss er die Abgabe der Ablehnungserklärung und deren rechtzeitigen Zugang beweisen, wenn er sich auf die Ablehnung beruft (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn.75).

Rz. 57

Dasselbe gilt für Lebensgefährten des verstorbenen Mieters. Da auch der Lebensgefährte des verstorbenen Mieters gem, § 563 Abs. 1 Satz 2 in das Mietverhältnis eintritt (so schon früher LG Berlin, Urteil v. 22.8.1989, 65 S 103/89, GE 1990, 711; BVerfG, Beschluss v. 3.4.1990, 1 BvR 1186/89, ZMR 1990, 290), muss der Vermieter, der den überlebenden Partner auf Mietzahlung verklagt, im Einzelnen darlegen, dass eine eheähnliche Lebensgemeinschaft zwischen dem verstorbenen Mieter und dem überlebenden Lebensgefährten begründet worden ist u...