Teil II Mietprozessrecht / 1.3 Darlegungs- und Beweislast
 

Rz. 36

Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Dazu gehören auch die negativen Tatsachen, die Voraussetzungen eines Anspruchs sind. Für den Vermieter, der Rechte aus dem Mietverhältnis herleitet, bedeutet dies, er muss im Prozess zunächst den Mietvertragsabschluss mit dem beklagten Mieter im Einzelnen behaupten. Ist der Mietvertrag ursprünglich mit einem anderen Vermieter abgeschlossen worden, so muss der jetzt klagende Vermieter im Einzelnen vortragen, aufgrund welcher Tatsachen er an die Stelle des ursprünglichen Vermieters getreten ist. Hat der frühere Vermieter das vermietete Grundstück veräußert, so muss der jetzt klagende Vermieter die lückenlose Erwerberkette seit dem früheren Vermieter ("Eigentümer") im Einzelnen vortragen. Dazu reicht es nicht aus, wenn er das Datum des Kaufvertrags vorträgt. Da er vielmehr erst mit Erwerb des Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt (§ 566), muss er das Datum seiner Eintragung in das Grundbuch vortragen. Ist das ursprüngliche Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden, so muss der jetzt klagende Eigentümer der Eigentumswohnung sowohl die Aufteilung als auch seine Eintragung als neuer Wohnungseigentümer in das Grundbuch darlegen. Hat nach der Aufteilung des Wohnhauses in Eigentumswohnungen der Eigentümer der Wohnung mehrfach gewechselt, so muss der zuletzt klagende Wohnungseigentümer auch die lückenlose Erwerberkette, ausgehend von dem damaligen Vermieter bis zu ihm unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich erfolgten Aufteilung in Wohnungseigentum, darlegen.

 

Rz. 37

Verklagt der jetzige Vermieter einen anderen Mieter als denjenigen, der sich aus dem Mietvertrag ergibt, so muss er ebenfalls darlegen, dass dieser an die Stelle des früheren Mieters getreten ist. Handelt es sich um eine Nachtragsvereinbarung zum ursprünglichen Mietvertrag, so muss der den jetzigen neuen Mieter verklagende Vermieter das Datum, die Form und den Inhalt dieser Nachtragsvereinbarung im Einzelnen darlegen. Ist keine Nachtragsvereinbarung geschlossen worden, so muss der jetzige Vermieter den Eintritt des verklagten Mieters kraft Gesetzes (§§ 563, 563a usw.) im Einzelnen nachvollziehbar darlegen. Wenn der Vermieter aus dem von dem früheren Ehemann abgeschlossenen Mietvertrag dessen Ehefrau verklagt, die weder als Mieter aufgeführt ist noch den Mietvertrag als Mieter unterschrieben hat, so muss der Vermieter darlegen, dass die jetzt verklagte Ehefrau deswegen in den Mietvertrag eingetreten ist, weil sie mit dem verstorbenen Ehemann einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte (§ 563 Abs. 1). Wenn der Mietvertrag von beiden Ehegatten gemeinschaftlich abgeschlossen worden ist, kann die überlebende Ehefrau allein verklagt werden, da dieser Mietvertrag beim Tode eines Ehegatten mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt wird (§ 563a Abs. 1).

 

Rz. 38

Dasselbe gilt für Lebensgefährten des verstorbenen Mieters. Da auch der Lebensgefährte des verstorbenen Mieters gem, § 563 Abs. 1 Satz 2 in das Mietverhältnis eintritt (so schon früher LG Berlin, Urteil v. 22.8.1989, 65 S 103/89, GE 1990, 711; BVerfG, Beschluss v. 3.4.1990, 1 BvR 1186/89, ZMR 1990, 290 = GE 1990, 599), muss der Vermieter, der den überlebenden Partner auf Mietzahlung verklagt, im Einzelnen darlegen, dass eine eheähnliche Lebensgemeinschaft zwischen dem verstorbenen Mieter und dem überlebenden Lebensgefährten begründet worden ist und bis zum Tode des verstorbenen Mieters bestanden hat. Nur dann, wenn eine auf Dauer gegründete, sehr eng geknüpfte gemeinsame Lebensführung in der Wohnung mit dem verstorbenen Mieter bestand, wird das Mietverhältnis auch mit dem Lebensgefährten fortgeführt, selbst wenn dieser nicht als Mieter in dem Mietvertrag erwähnt worden ist (zur früheren Rechtslage: BVerfG, Beschluss v. 3.4.1990, 1 BvR 1186/89, ZMR 1990, 290 = GE 1990, 599; BGH, Beschluss v. 13.1.1993, VIII ARZ 6/92, NJW 1993, 999 = WuM 1993, 254 = GE 1993, 361; OLG Saarbrücken, RE v. 6.3.1991, 5 RE-Miet 1/90, NJW 1991, 1760; LG Berlin, a. a. O.). Klagt der Eigentümer (und Vermieter) gegen den Lebensgefährten auf Herausgabe der Sache (§ 985), so muss der Lebensgefährte, der sich auf sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag mit dem verstorbenen Mieter beruft, weil er gem. § 563 Abs. 1 Satz 2 in den Mietvertrag eingetreten sei, darlegen und beweisen, dass eine Lebenspartnerschaft bestand und er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.

 

Rz. 39

Ergibt sich aus dem Mietvertrag über früher preisgebundenen Altbau in den neuen Bundesländern, dass die Wohnung von der kommunalen Wohnungsverwaltung vermietet worden ist, so muss der Vermieter, der nunmehr anstelle der ursprünglichen kommunalen Wohnungsverwaltung den in dem Mietvertrag aufgeführten Mieter verklagt, im Einzelnen darlegen, warum er als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten ist. Der Vermieter muss mithin entweder darlegen, dass die vermiete...

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