Teil II Mietprozessrecht / 1.5 Räumungsklage

Rz. 146

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1). Bei mehreren Vermietern muss die Klage im Namen aller Vermieter erhoben werden. Wenn die Mietsache durch eine sog. Bauherrengemeinschaft vermietet worden ist, die als solche im Rechtsverkehr nach außen aufgetreten ist, ist sie als GbR parteifähig; dennoch sind in der Klage sämtliche Mitglieder der Bauherrengemeinschaft, die den Mietvertrag abgeschlossen haben, nach Vor- und Zunamen sowie Anschrift aufzuführen, und zwar zusätzlich zu der GbR als solcher (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2005, 63 S 348/04, GE 2005, 673). Hat der frühere Vermieter das vermietete Grundstück bereits veräußert, ist aber der Erwerber noch nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden, so muss – bis zur Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch – noch der ursprüngliche Vermieter die Räumungsklage erheben. Wird der Erwerber nach Klageerhebung in das Grundbuch eingetragen, so kann der ursprüngliche Vermieter den Prozess weiterführen (§ 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO), muss jedoch nunmehr den Klageantrag auf Räumung der veränderten materiellen Rechtslage (§ 566) anpassen, also Rückgabe der Mietsache an den Erwerber verlangen. Stellt der ursprüngliche Vermieter den Antrag nicht um, ist die Klage auch ohne Einwand des beklagten Mieters mangels Aktivlegitimation als unbegründet abzuweisen (BGH, Urteil v. 12.3.1986, VIII ZR 64/85, NJW 1986, 1182 = ZIP 1986, 583).

Rz. 147

Die Räumungsklage ist gegen alle Personen zu richten, die ein selbständiges Besitzrecht an der Wohnung haben (BGH, Beschluss v. 18.7.2003, IXa ZB 116/03, WuM 2003, 577). Das sind zunächst alle Mieter. Kinder des Mieters, die mit den Eltern zusammenleben haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse ändern sich nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammen wohnen (LG Berlin, Beschluss v. 17.10.2011, 51 T 589/11, GE 2011, 1555; AG Wiesbaden, Beschluss v. 27.7.2015, 65 M 5414/15, WuM 2015, 633; AG Wuppertal, Beschluss v 18.6.2013, 44 M 4044/13, Juris; AG Ludwigshafen am Rhein, Beschluss v. 5.8.2009, 3b M 1211/09, WuM 2010, 45). Für eine Räumungsklage gegen ein minderjähriges Kind (Besitzdiener) besteht kein Rechtsschutzinteresse; dies gilt auch nach zwischenzeitlich eingetretener Volljährigkeit, wenn sich an den Besitzverhältnissen nichts geändert hat (LG Oldenburg, Urteil v. 14.2.2012, 8 O 1464/11, ZMR 2012, 955). Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07, GE 2008, 727 = NZM 2008, 400; AG München, Urteil v. 25.7.2017, 414 C 24067/16, ZMR 2017, 984; AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 14.11.2006, 31 M 8161/06, GE 2007, 153), und zwar auch dann, wenn die Kinder über ein eigenes Einkommen verfügen und sich wirtschaftlich an der Miete beteiligen (AG Kassel, Urteil v. 18.6.2015, 40 C 243/15 (20), ZMR 2016, 77).

Gegen alle erwachsenen Mitbewohner ist ein Räumungstitel notwendig, damit sie aus dem Besitz der Wohnung gesetzt werden können (BGH, Beschluss v. 25.6.2004, IXa ZB 29/04, GE 2004, 1094; OLG Jena, Beschluss v. 16.1.2002, 6 W 10/02, WuM 2002, 221; LG Saarbrücken, Beschluss v. 18.6.2002, 5 T 188/02, NZM 2002, 939; vgl. dazu auch Schuschke, NJW 2004, 206 [207]; ders., NZM 2005, 10 ff. m. w. N.). Dies gilt auch für einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss v. 14.8.2008, I ZB 39/08, GE 2008, 1317 = NZM 2008, 805).

Hinweis

Der Vermieter kann jedoch nach § 940 Abs. 2 ZPO in der ab 1.5.2013 geltenden Fassung eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum gegen den Dritten für den Fall erwirken, dass gegen den oder die Mieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, der Dritte im Besitz der Mietsache ist und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt (vgl. dazu näher Rn. 189a ff.).

Rz. 148

Auch der Untermieter muss auf Räumung verklagt werden (§ 546 Abs. 2 ZPO); denn die Räumungsvollstreckung kann gegen einen Untermieter nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Räumungsurteils erfolgen (BGH, Beschluss v. 18.7.2003, IXa ZB 116/03, a. a. O.). Der Vermieter kann bei Beendigung eines Wohnraummietvertrags, der nur mit einem Ehegatten abgeschlossen worden ist, auch den anderen Ehegatten, der nicht Mieter geworden ist, auf Rückgabe der Wohnung in Anspruch nehmen (BGH, RE v. 22.11.1995, VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515; OLG Schleswig, RE v. 17.11.1992, 4 RE-Miet 1/92, ZMR 1993, 69 = WuM 1992, 674). Das ist auch deswegen erforderlich, weil der nicht mietende Ehegatte ohne einen Räumungstitel nicht aus der Wohnung gesetzt werden kann (BGH, Beschluss v. 25.6.2004, IXa ZB 29/04, GE 2004, 1094; OLG Köln, Beschlu...