Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1]
Diese Rechtsfolge ist indes umstritten. So wird darauf verwiesen, dass die Sachentscheidungsbefugnis der Gemeinschaft nicht entziehbar sei.[2]
Dem ist indes entgegenzuhalten, dass im Fall der Annahme einer reinen Kostentragungsregelung nebst Verbleib der Entscheidungskompetenz bei der Gemeinschaft die übrigen Wohnungseigentümer kostspielige Entscheidungen treffen können, die letztlich nur einzelne zu bezahlen hätten.[3] Letztlich ist dies eine Frage der Auslegung des Inhalts der Vereinbarung.[4]
Kommt der instandsetzungspflichtige Wohnungseigentümer den ihm obliegenden Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht nach, so muss er hierzu notfalls gerichtlich durch Erhebung einer auf Vornahme der erforderlichen Handlung gerichteten Klage angehalten werden (mit der Folge der Möglichkeit der Ermächtigung der Gemeinschaft zur Ersatzvornahme nebst Vorschussanspruch für den Fall der Nichtvornahme). Ein unmittelbarer Beschluss über eine "Ersatzvornahme" ist nach hier vertretener Auffassung mangels Beschlusskompetenz ebenso wenig möglich, wie die Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Vornahme einer Handlung.[5] Anspruchsbegründende Beschlüsse außerhalb des § 28 WEG sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.[6]
Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang allerdings darauf, dass in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist, ob eine solche Vereinbarung zur Übertragung der Erhaltungslast dazu führt, dass der betreffende Sondereigentümer auch verpflichtet ist, anfängliche Baumängel (wichtig beim Erwerb vom Bauträger) in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten zu beheben.[7]
Nach anderer Auffassung soll hieraus nur folgen, dass der betreffende Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet ist, nachträglich notwendige Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, also die laufende Erhaltung/Instandsetzung nach einem einmal gegebenen mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums, auszuführen.[8]
BayObLG, Beschluss v. 4.3.2004, 2Z BR 244/03, ZMR 2004 S. 605: Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden;
LG München I, Urteil v. 25.11.2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014 S. 399: Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz;
LG Itzehoe, Urteil v. 26.11.2013, 11 S 83/12, ZMR 2014 S. 240: Die Teilungserklärung kann regeln, dass den bestimmte Bauteile (hier: Fußboden im Staffelgeschoss) allein nutzende Eigentümer auch die volle alleinige Instandsetzungslast des Gemeinschaftseigentums insoweit trifft.
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