Tagesordnung: Ankündigung von Gegenständen

1 Leitsatz

Kündigt der professionelle Verwalter eine Beschlussfassung über eine kostenintensive Instandsetzungsmaßnahme nicht ausreichend an, handelt er grob schuldhaft und kann zur Kostentragung für das schon wegen des Ankündigungsmangels erfolgreiche Anfechtungsverfahren verurteilt werden.

2 Normenkette

§ 23, § 49 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Der Verwalter kündigt in seiner Ladung zur Versammlung einer Mehrhausanlage zu TOP 1 bis 3 Beschlussfassungen zu einzelnen Dachteilen – nämlich Ost- und Westseite des Hauses 4A und Nordseite des Hauses 2B – an. In der Versammlung wird beschlossen, die Dächer aller 6 Häuser zu reparieren. Für die Erstellung des Leistungsumfangs, der Ausschreibung, einer Bieterliste, die Übernahme der Bauleitung sowie die Abnahme der Arbeiten und die Objektbetreuung soll ein "Sonderfachmann" beauftragt werden. Hierzu soll der Verwalter 3 Angebote von Architekten einholen. Ferner wird eine Sonderumlage über 375.000 EUR beschlossen. Gegen die Beschlüsse geht ein Wohnungseigentümer erfolgreich vor. Fraglich ist, ob der Verwalter die Kosten zu tragen hat, weil seine Ankündigung in der Tagesordnung nicht ordnungsmäßig war.

4 Die Entscheidung

Das LG bejaht die Frage! Zwar reiche ein objektiv grober Pflichtenverstoß für sich allein nicht aus. Hinzukommen müsse vielmehr, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar sei. So aber liege es im Fall! Denn der Verwalter habe den Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung nicht in der notwendigen Weise konkretisiert (§ 23 Abs. 2 WEG). An einen Beschluss zu einem wirtschaftlich bedeutsamen Gegenstand sei dabei ein höherer Maßstab an die Bezeichnung und Konkretisierung des Beschlussgegenstandes zu stellen. Ebenso sei der Maßstab bei einer professionellen Hausverwaltung höher als bei einem nicht gewerblich tätigen Verwalter. Soweit der Verwalter ausführe, er hätte eine Beschlussfassung nicht verhindern können, ändere dies nichts. Es sei die Aufgabe eines Verwalters als Versammlungsleiter, die Wohnungseigentümer auf formale Anforderungen der Beschlussfassung und Bedenken gegen einen beabsichtigten Beschluss hinzuweisen. Dies habe der Verwalter nicht getan. Ihm habe sich ein Verstoß gegen § 23 WEG "aufdrängen" müssen.

Hinweis

1. Es geht um 2 Fragen. Die eine ist, wie Beschlussgegenstände anzukündigen sind. Hier gilt: Die vorgesehenen Beschlussgegenstände sind in deutscher Sprache textlich so genau zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sie selbst hat. Die Bezeichnung muss mithin so gestaltet sein, dass sie den Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Beschlussgegenstände vorbereitet. An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Was der Ladende für die ausreichende Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes leisten muss und wann er im Einzelfall den Anforderungen (noch) genügt, ist weitgehend Tatfrage. Häufig genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Die Art und Weise der Bezeichnung ist aber vom Beschlussgegenstand abhängig und richtet sich außerdem stets nach den berechtigten Informationsbedürfnissen der Wohnungseigentümer. Prüfsteine für die Abwägung können sein: Alter und ethnische Herkunft der Wohnungseigentümer, Anzahl der Wohnungseigentümer, Vorbefassung in anderen Versammlungen, Bedeutung eines Gegenstandes, einfacher oder schwerer (komplizierter) Sachverhalt, ggf. ein laufendes Gerichtsverfahren wegen eines Beschlussgegenstandes, neue Wohnungseigentümer, die wirtschaftliche, tatsächliche, ideelle Bedeutung des Beschlussinhalts und der Wissensstand der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer müssen bei jedem angekündigten Tagesordnungspunkt damit rechnen, dass nicht nur eine Aussprache stattfinden, sondern auch beschlossen werden soll. Es ist deshalb nicht notwendig, neben dem Beschlussgegenstand auch darauf hinzuweisen, dass über diesen Gegenstand abgestimmt werden soll. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Für eine Bezeichnung ist es nicht analog § 124 Abs. 3 Satz 1 AktG erforderlich, bereits den genauen Inhalt eines beabsichtigten Beschlusses oder einen konkreten Beschlusstext mitzuteilen. Eine "Vorformulierung" der geplanten Beschlüsse ist zwar möglich, von Gesetzes wegen aber nicht erforderlich. Ferner sind die Wohnungseigentümer stets berechtigt, von einem angekündigten Beschlussantrag abzuweichen, soweit sich dadurch der Beschlussgegenstand nicht ändert und ein "aliud" (= etwas anderes) wird.
2. Die andere Frage ist, ob ein Verwalter seine Pflichten verletzt, wenn er einen Beschlussgegenstand nur unzureichend ankündigt. Diese Frage ist mit dem LG mit einem klaren "Ja" zu beantworten.

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an dem Problem etwas ändern! Was die Beschlussankündigung angeht, bleibt zwar alles beim Alten. Anders ist es ab...