Straftat in der Mietwohnung als Kündigungsgrund

1 Leitsatz

In der Mietsache begangene Straftaten rechtfertigen eine Kündigung des Vermieters grundsätzlich nur dann, wenn der Mieter selbst Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat.

2 Normenkette

§§ 278, 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

3 Das Problem

Straftaten, z. B. das Handeln mit Rauschgift als Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz, sind grundsätzlich geeignet, eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Das gilt insbesondere dann, wenn sich der Tatort in der Mietsache befunden hat.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde nicht den Mietern selbst, sondern dem Sohn einer Mieterin der Handel mit Rauschgift zur Last gelegt. Deshalb kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis. Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen; auch die Berufung blieb erfolglos.

Nach Auffassung des Gerichts fehlt es an einer erheblichen Pflichtverletzung. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn entweder die beklagten Mieter selbst Täter der behaupteten Delikte gewesen wären oder ihr Sohn die behaupteten Straftaten in Kenntnis der Mieter begangen hätte. Daran fehlt es vorliegend. Deshalb fällt den Mietern kein persönliches Eigenverschulden, sondern allenfalls ein ihnen gem. § 278 BGB zugerechnetes Verschulden ihres Sohnes zur Last. Dieses wiegt für den Mieter bei der Beurteilung der Erheblichkeit seiner Pflichtverletzung jedoch weit weniger schwer als ein eigenes Verschulden.

Diese Wertung entspricht dem allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsatz, dass für den Gekündigten nicht erkenn- oder beherrschbare Pflichtverstöße seines Erfüllungsgehilfen (hier: Sohn) das Gewicht der ihm zugerechneten und zum Gegenstand der Kündigung erhobenen Pflichtverletzung deutlich mindern. Daher kommt vorliegend den vorgetragenen Pflichtverletzungen das für den Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung erforderliche Gewicht nicht zu. Auch wenn sich die dem Sohn der Mieterin zur Last gelegten Straftaten als zutreffend erweisen würden, wäre zudem vor der Kündigung eine Abmahnung und anschließend weitere Verstöße der Mieter oder ihres Sohnes für eine Kündigung erforderlich gewesen.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschluss v. 9.6.2022, 67 S 90/22